FLASH
Shkruar nga Pamfleti
Only time will tell whether the planned projects in the future will manage to materialize, or will remain on paper due to lack of financing or falling demand. But, as always in Albania, forecasting remains a difficult equation due to an unknown variable, that of informal flows.
From 2019, the area granted for building permits in the country began to increase rapidly, peaking in 2022 – 2024, when 1.5 – 2 million square meters of area were granted for building permits across the country for residential purposes.
This is the second cycle of construction in the country. The first began after 1997, as population movements spurred massive construction in the cities of the country's center, mainly in the capital.
In 2010, the historical record was reached with 2.7 million meters, only to drop in the following years, to only 50 thousand square meters in 2015.
It seemed that the country had passed the emergency phase of construction, with the sector reaching maturity, and businesses even attempted to diversify into other directions, with some even trying investments in livestock farms.
This "calm" did not last long. After 2016, another wave of violence began. Unlike the first cycle, which was spread across the country, the focus was now only on the capital.
For example, in 2010, Tirana received only 28% of the surface area of permits issued for housing, Vlora, 27.7%; Shkodra 11%; Durrës 8%. In 2011, Tirana received the same 28%, Vlora 18%, Durrës 11%.
In 2022 – 2024, 70-80% of the areas were given for permits in the capital. In 2024, the record of permits ever given for Tirana was even reached, with 1.76 million square meters.
Has the sector reached a new maturity?!
The last two years have given some signals. Prices have increased rapidly, curbing demand. In the center, apartments have reached a high point of 4-6 thousand euros/m² and inside the Ring Road, at 2000-3000 euros/m².
The increasing cost of living in the center has shifted demand to the outskirts, triggering a new wave of price increases. The cheapest apartment in Tirana now costs an average of over 1,400 euros/m².
The signals from the market are that foreign demand for properties is also falling, as a result of their rapid price increase. In recent years, apartments on the coast, especially in the South, have also seen double-digit price increases due to high demand.
Maximum sales prices for apartments on the coast have reached up to 4,000 euros/m², with purchases by foreigners becoming an important factor in boosting the market, especially on the coast.
With real estate lending reaching 27% of all lending in the country, the Bank of Albania has shown signs of concern.
Në korrik 2024, Banka e Shqipërisë vendosi që norma e shtesës kundërciklike të kapitalit (KUNC) për Shqipërinë do të jetë 0.25 pikë për qind, nga zero që parashikohej në vendimin e mëparshëm, që u plotësua nga bankat deri në qershor 2025.
Që nga 1 korriku 2025, Banka e Shqipërisë vendosi kufizime të reja për kreditë për banesa: për shtëpinë e parë, financimi nuk mund të kalojë 85% të vlerës së pronës në Lek (75% në valutë) dhe kësti mujor nuk duhet të tejkalojë 40% të të ardhurave (35% në valutë); për shtëpinë e dytë, kufijtë janë 80%/35% në Lek dhe 70%/30% në valutë.
Afati maksimal është 30 vjet ose deri në pension, ndërsa bankat mund të tejkalojnë kufijtë vetëm për 15% të kredive të reja në raste të veçanta.
Sipas Bankës së Shqipërisë, zbatimi i këtyre kufijve do të mundësojë uljen e rrezikut të dështimit të huamarrësve dhe pakësimin e humbjeve bankare të lidhura me këto kredi, si pasojë e zhvillimeve eventuale të pafavorshme në çmimet e pronave të paluajtshme, ose në kuadrin makroekonomik të vendit.
Sipas statistikave të Bankës Qendrore, deri në fund të muajit qershor 2025, portofoli aktiv i kredisë për blerjen e banesave ka arritur vlerën e 230.1 miliardë lekëve, në rritje vjetore me 17.4%.
Zhvillimet demografike prej vitesh nuk janë në favor të tregut të pasurive të paluajtshme. Të dhënat e fundit të Censit gjetën se popullsia e Shqipërisë, në dekadën e fundit, është zvogëluar me 460 mijë banorë, ose rreth 16% më pak.
Edhe gjetjet e tjera nuk janë optimiste: Rreth 40% e apartamenteve rezultojnë të jenë bosh; grupmosha 15-19 vjeç është përgjysmuar në një dekadë; numri i grave në moshë riprodhimi ka rënë 28.4% nga 2011 – 2023, që paralajmëron një tkurrje të mëtejshme të lindjeve.
Bashkia e Tiranës, më e madhja në vend, e cila është një qendër graviteti në krahasim me të tjerat për emigracionin e brendshëm, nuk po sheh rritje të shpejtë të popullsisë.
Sipas Cens 2023, në kryeqytet kishte 758 mijë banorë, vetëm 8 mijë persona më shumë se në Censin 2011.
Në vitin 2025, popullsia u rrit me vetëm 1.7 mijë persona, duke arritur në 759.9 mijë banorë.
Kjo rritje faktike e popullsisë së kryeqytetit nuk është një lajm i mirë për ndërtuesit në kryeqytet, të cilët kanë ndërtuar për projeksione të gabuara deri më tani, me të dhëna që Tirana rritet me 20 – 25 mijë banorë në vit.
Maturimi në fakt duket se ka filluar. Rritja e aktivitetit të ndërtimit është ngadalësuar në 2023 – 2024 dhe operatorët pohojnë që shtrenjtimi i çmimeve ka frenuar kërkesën.
Valuta informale ka qenë një faktor i rëndësishëm që ka nxitur tregun e ndërtimit dhe pasurive të paluajtshme, si në ofertë, ashtu dhe në kërkesë, por hetimet e SPAK i kanë “trembur” këto hyrje, sipas deklarimeve nga agjentët e pasurive të paluajtshme dhe një pjesë e projekteve nuk dihet nëse do të fillojnë, apo më e keqja nëse ato që kanë nisur do të përfundojnë.
Ka apo nuk ka kërkesë, rritja e ndërtimeve duket se do të vazhdojë, të paktën sipas letrave.
In three meetings in the first half of 2025, the National Territorial Council has granted permission for multi-story projects in the capital, high-rise hotels, and residential areas.
While we have yet to see the materialization of the permits granted in 2024, it takes at least two years for them to begin to materialize.
Only time will tell whether the projects planned in the future will manage to materialize, or will remain on paper due to a lack of funding or a decline in demand.
But, as always in Albania, forecasting remains a difficult equation due to an unknown variable, that of informal flows./Monitor
Lini një Përgjigje