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Shkruar nga Francesca Barca dhe Federico Caruso
Contro ogni logica, i prezzi sono esplosi, mentre la maggior parte degli edifici rimane vuota.
Il centro di Tirana è densamente popolato: di persone, automobili, biciclette, skateboard e di una grande varietà di forme architettoniche.
Nelle ore di punta, il traffico è così intenso che è difficile percepire la reale estensione dei viali. Stili architettonici di diverse epoche storiche convivono, ma sono soprattutto i numerosi grattacieli a spiccare, tutti nuovi, imponenti e, in un modo o nell'altro, impressionanti.
Si tratta di progetti dei cosiddetti "archivisti": nomi come Stefano Boeri (noto in Italia per il "Bosco Verticale" di Milano), Marco Casamonti, lo studio olandese MVRDV e il belga 51N4E. Grandi nomi, di fama internazionale, che realizzano progetti innovativi e, a loro dire, ecosostenibili.
Secondo Erblin Vukaj, giornalista del quotidiano indipendente Citizens, questi nomi vengono usati dal Primo Ministro Edi Rama per legittimare l'ultima ondata di sviluppi edilizi. Ci troviamo nel cuore di Blloku, tra le vie "Brigada e VIII" e "Vaso Pasha", dove insieme a Vukaj e alla giornalista Elira Kadriu intraprendiamo una passeggiata che riflette questa trasformazione.
Nella stessa zona si trovano piccole ville probabilmente appartenute a dirigenti del partito durante il regime socialista (1944-1991), edifici costruiti dopo la caduta del regime, oltre a strutture più imponenti come il "Cubo" di Stefano Boeri e altre due torri in costruzione ad opera dello studio Marco Casamonti. Su uno dei vecchi edifici è appeso uno striscione che critica le politiche edilizie del governo. Poco più avanti, Vukaj indica un edificio che verrà demolito per far posto a un'altra torre. La zona è priva di parchi e piste ciclabili.
Torre vuota in una città che si sta svuotando
Dietro l'imponente facciata architettonica si nasconde il vuoto. Secondo i dati INSTAT, nel 2023 un appartamento su tre in Albania era disabitato. Nel 2024, il giornalista Ola Xama ha riferito che nella regione di Tirana c'erano oltre 85.000 appartamenti vuoti, di cui 52.000 nella capitale. Al tasso attuale di crescita demografica, ci vorrebbero circa 45 anni per riempire questi appartamenti.
Questi dati sono molto più alti rispetto al censimento del 2011, quando il 21,6% degli appartamenti era disabitato. Nel frattempo, il Paese si sta svuotando: tra il 2011 e il 2023, l'Albania ha perso quasi 500.000 residenti.
Tuttavia, l'attività edilizia continua senza sosta. Nel 2015 sono stati rilasciati permessi per edifici residenziali con una superficie totale di 50 chilometri quadrati; nel 2022, questa cifra è aumentata di oltre 40 volte, raggiungendo i 2.071 chilometri quadrati, e da allora la tendenza è invariata.
In theory, an increase in supply coupled with a decrease in demand should lead to a decrease in prices. In practice, prices have increased, while wages have not.
According to the Bank of Albania, in the first half of 2025, housing prices in Tirana increased by 5.1%, while on an annual basis by 32.6%. In 2011, an apartment in the most central areas cost 700–2,500 euros per square meter; today prices range from 2,500 to 4,500 euros per square meter.
The average gross monthly income in Albania is around 82 thousand lek (850 euros). In January 2026 the minimum wage was increased from 40 thousand to 50 thousand lek (518 euros), ranking Albania among the countries with the lowest minimum wage in Europe, after Moldova and Ukraine. In Tirana it is almost impossible to find a two-room apartment for rent for less than 600 euros per month.
From "Tirana 2030" to reality
The wave of construction was driven by urban policy initiated during Edi Rama’s term as mayor (2000–2011) and continued by his successor Erion Veliaj. In 2017, the “Tirana 2030” urban plan, designed by Stefano Boeri Architetti, was approved. The plan envisioned vertical development to free up public spaces and greenery, as well as improving public transport and bicycle lanes.
According to architect and researcher Dorina Pllumbi, the plan paved the way for intense densification. “Previously, buildings could be up to seven stories, a maximum of nine. Today we have projects that exceed 70 stories,” she says. The tallest completed building is the 40-story “Downtown One,” but even taller projects have been approved.
Pllumbi emphasizes that there was a lack of care for historical heritage: old villas collapsed, while the city changes at a rapid pace, making it difficult for residents to recognize their neighborhoods.
Suspicions of money laundering
The Friedrich Ebert Foundation report, entitled “Money Laundering in the Real Estate Sector,” estimates that corruption and tax evasion generated at least 8.168 billion euros in the period 2015–2024, mainly in the construction sector. The report argues that the price increase is not explained by normal market mechanisms, but by factors that distort the relationship between supply, demand and price.
Accusations of money laundering are present in the public debate, but without concrete evidence presented publicly.
Changing the face of the city
Nearly a century ago, in 1925, Tirana was designed with the contribution of Italian architects during the fascist period. Today, according to some analysts, history is repeating itself in a different form. Pllumbi calls this a “soft coloniality of power,” speaking of an internalized sense of inferiority to the West.
Meanwhile, the city faces basic problems such as the lack of water, evident from the deposits on the roofs. For Pllumbi, these are “permanent protests”: if urban planning does not address traffic, services and quality of life, change remains superficial.
Le proteste sono state limitate, sebbene i movimenti studenteschi del 2018-2019 e la mobilitazione per il Teatro Nazionale abbiano mostrato malcontento civico.
L'Europa come orizzonte
L'adesione all'Unione Europea è vista da molti albanesi come una possibile via d'uscita. Tuttavia, gli studiosi avvertono che il Paese si trova ad affrontare gravi sfide, tra cui la giustizia di transizione e la corruzione. Per alcuni, l'integrazione potrebbe rappresentare un'opportunità per rafforzare la democrazia; per altri, c'è il rischio che l'Albania rimanga ai margini di interessi più ampi.
La trasformazione urbana sta cambiando l'aspetto di Tirana, ma non è ancora chiaro se stia risolvendo i problemi strutturali della città e per chi questa nuova realtà urbana venga effettivamente costruita. / Adattato da "Pamphlet", di "Voxeurop"
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