Construction glut, is the bubble approaching?!

The demand for apartments in Tirana continues to decrease for new buildings near the center, according to the builders. For some of the players, the market is oversaturated. Real estate transactions recorded the lowest growth in the last two years, also affected by the steppe due to SPAK. In contrast to the restrained demand, the supply will continue to grow.

After two years of growth, the demand for buying apartments in the capital is showing slowing trends. The builders in Tirana claim that for 2-3 months, the demand is much lower than at the beginning of the year.

The trend has been established for the new residential facilities that are being built near the center.

The demand started to shrink since the fall of last year. Despite its performance, the price trend is increasing compared to last year.

Even according to the survey of the Bank of Albania in May, the Construction Confidence Indicator (TBN) construction sector is not optimistic for the fourth month in a row. Even in April - June, the balance has turned negative, which means that pessimism prevails over optimism.

According to the Bank, the Construction Confidence Indicator (TBN) fell by 2 percentage points in June, down to -3.14.

Currently, the demand is decreasing compared to years, according to Ylli Sula, the leader of the "Key Data" index for the real estate market.

"In the previous two years, demand rates were unusual from the normal trend of previous years. There is already a saturation of the market, as the previous pace was not maintained for a long period", he asserts.

The growth of real estate activity has slowed significantly in the first quarter of this year, according to the latest data from INSTAT on Gross Domestic Product.

Sales and purchase transactions in the country reached 36 billion ALL, or almost 360 million euros in the January-March period. While this is a new record in terms of value, growth rates are the lowest since mid-2011, before the market began strong double-digit expansion.

INSTAT data show that real estate activity increased by 5.9% on an annual basis in the first quarter of this year. Growth rates have halved compared to 2023, when they peaked at 11.3%, the highest level in at least a decade.

Unlike real estate activity, the construction sector has continued strong growth, signaling for the first time in the last two years a mismatch between demand and supply. Construction rose 14% in January-March 2024, up from 9.8% expansion last year.

The downward trend of apartment purchases also appears in the data of the State Cadastre Agency, where the number of real estate sales transactions in Tirana for 2023 fell by 21% compared to the previous year.

Sipas përfaqësueses së agjencisë imobiliare “Remax”, Juliana Nela, duhet të merret parasysh se transaksionet e shitblerjes nuk japin një panoramë të qartë të shitblerjeve, pasi një pjesë e konsiderueshme e transaksioneve në tregun e pasurive të paluajtshme kryhen edhe nëpërmjet kontratave të porosisë.

Kjo ndodh në rastet kur pronat blihen përpara përfundimit ose përpara regjistrimit të tyre në Kadastër, ndërsa kontrata e shitblerjes lidhet në një moment të dytë, pas regjistrimit të pronës. Por duke pasur parasysh volumin e konsiderueshëm të ndërtimeve të reja në vitet e fundit, mund të arrihet në përfundimin se edhe shitjet me kontratë porosie zënë një pjesë të rëndësishme.

Për 3-mujorin e parë të 2024-s, sipas të dhënave të INSTAT, sipërfaqja e lejeve të reja të dhëna për ndërtime për banim është 252 mijë/m². Krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit të mëparshëm, sipërfaqja e lejeve të reja të dhëna për ndërtimet rezidenciale është rritur rreth 7%.

Ndërsa sipërfaqja e lejeve të reja për ndërtesa në 3-mujorin e parë të 2024 është ulur me 14% krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit paraardhës.

A ka arritur maturimi?

Por a ka arritur sektori i ndërtimit maturimin, pas dy vitesh të rritjes së vazhdueshme të kërkesës?

Disa nga ndërtuesit në Tiranë, të cilët janë duke zhvilluar projekte me ndërtime të reja rezidenciale pohojnë se tregu ka arritur maturimin dhe është në një periudhë fjetje. Pas kësaj periudhe, ky sektor pritet të hyjë në një fazë rënieje, duke reflektuar ngopjen e tregut, duke orientuar sipërmarrësit e vjetër të ndërtimit drejt sektorëve të tjerë.

Të tjerë mendojnë se tregu ka ende hapësira.

Ndërtuesi Avenir Kika, njëkohësisht edhe kryetari i degës së Tiranës të Shoqatës së Ndërtuesve së Shqipërisë, tha se rënia e transaksioneve në ndërtim është ndikuar nga pritshmëritë mbi 6 muaj të shumicës së blerësve për miratimin e ligjit të rivlerësimit, që pritet të ulë tatimin nga 15% në 3%.

“Personalisht nuk do të flisja për maturim, para miratimit të ligjit të rivlerësimit. Rezultatet do të duken një vit pas miratimit të këtij ligji. Sapo ligji të miratohet, transaksionet do të rriten”, pohon ai.

Edhe për agjentët e shitblerjes së pasurive të paluajtshme, me njohuri të thelluara për sektorin, nuk mund të flitet ende për maturim, pasi pritet që sipas tyre kërkesa të zgjohet gjatë periudhës së verës.

“Në dukje ka një mbingopje të tregut. Por ende nuk mund të parashikohet ecuria e kërkesës gjatë muajve të verës, pasi pritet zgjimi i faktorëve turistikë që do të kanalizohen te kërkesa.

Promovimet e Shqipërisë në turizëm dhe rritja e numrit të turistëve të huaj do të shtojnë fluksin e kërkesës për apartamente në vend”, tha Juliana Nela nga agjencia imobiliare “Remax”.

Pse kërkesa për blerje po ndjek trend rënës?

Për njohësit e sektorit dhe ndërtuesit, një nga arsyet e frenimit të kërkesës lidhet me stepjen e blerësve informalë për shkak të sekuestrimeve dhe konfiskimeve të pasurive nga Struktura e Posaçme Kundër Korrupsionit dhe Krimit të Organizuar (SPAK) pas hetimeve të ndërmarra kundrejt figurave të fushës politike, por edhe të sipërmarrjes, çka po jep ndikime në tregun e shitblerjes së pasurive të paluajtshme.

Vlera e pasurive të sekuestruara dhe konfiskuara së bashku, nga vlerësimi i kryer në vitin 2023, sipas të dhënave të raportit të SPAK llogaritet në vlerën 41 milionë euro, nga të cilat, 54% e zënë pasuritë e konfiskuara në vlerën 22,5 milionë euro (440 milionë lekë + 18 milionë euro) dhe 46% e zënë pasuritë e sekuestruara në vlerën 1,9 miliardë lekë (19 milionë euro).

Blerjet e pasurive të paluajtshme nga paratë informale (aktivitetet e paligjshme, korrupsioni etj.) vlerësohet se kanë qenë një nga burimet kryesore që kanë furnizuar tregun e pasurive të paluajtshme në vite.

“Investimet në pasuri të paluajtshme mbeten ende ndër format më të parapëlqyera të pastrimit të parave, kryesisht në apartamente, ndërtesa, truall, pemishte, njësi shërbimi etj., qoftë në qytetin e Tiranës, por dhe në zonat turistike bregdetare (Vlorë, Durrës dhe Lezhë)”, thuhet në raportin vjetor 2023 të SPAK.

Ylli Sula pohon se duke analizuar tendencën rritëse të dhënies së lejeve të ndërtimit për ndërtime rezidenciale në një kohë kur kostot e ndërtimit janë shtuar dhe kërkesa për blerje është ulur kupton se sektori i ndërtimit furnizohet nga ngurtësimi i parasë informale.

Për agjentët e tregut të shitblerjes së pronave, arsyeja kryesore e tkurrjes së kërkesës në kryeqytet mbeten çmimet e larta të pronave në qendër, të papërballueshme për qëllime strehimi nga familjarët. Në anën tjetër, kërkesa vijon të rritet në periferi.

Dritan Leka, nga agjencia e pasurive të paluajtshme “CPM”, tha se kërkesa për apartamente në Tiranë gjithmonë ka qenë konstante, ndërsa për ndërtimet në qendër, finalizimet për kontrata blerjesh janë në tkurrje.

“Kjo ka ardhur për shkak të çmimeve të larta të apartamenteve të banimit në zonat afër qendrës. Në qendër nuk mund të gjesh apartamente me çmime shitjeje nën 2,000 euro/m².

Niveli i lartë i çmimeve e bën të pamundur për shumë individë të blejnë apartamente për qëllim strehimi në këto zona”.

Por për shkak të çmimeve më të ulëta sesa qendra e Tiranës, kërkesa vijon të mbetet e rritur në zonat periferike. “Në periferi është rritur kërkesa, pasi gjenden apartamente me çmime deri në 1,500 euro/m².

Në Paskuqan, një prej zonave periferike që po zhvillohet së tepërmi dy vitet e fundit, kërkesa për blerje vijon të jetë e lartë”, thotë z. Leka.

Tregu i pasurive të paluajtshme në Tiranë, sipas agjentëve real estate, po vijon rënien e kërkesës që nisi që në vjeshtën e vitit të kaluar, e ndikuar nga shtrenjtimi i çmimeve. Ata parashikuan se tendenca e zhvendosjes së kërkesës drejt periferisë do të vijojë gjatë, për shkak të çmimeve më të ulëta të shitjes në krahasim me zonat afër qendrës.

Drejtuesi i agjencisë imobiliare “Future Home”, Fatjon Hysenbelliu, pohoi më herët se rënia e kërkesës ka nisur nga qendra për prona me çmim mbi 1,500 euro/m². Ky trend u pa edhe për banesat e tjera në zonat afër qendrës.

Në të kundërt, kërkesa për banesa rezidenciale në godinat e ndërtuara 2-3 vitet e fundit dhe në ndërtimet e sapopërfunduara në zonat jashtë Unazës së Vogël në Tiranë mbeti e njëjtë me vitin paraardhës.

“Trendi i rritjes së çmimeve të pronave, të papërballueshme nga masa e gjerë e popullsisë, si dhe rritja e kërkesës për blerje në zonat bregdetare të Jugut, janë disa nga arsyet që po ndikojnë te tkurrja e kërkesës”, pohoi më herët ai.

Po ashtu Juliana Nela, nga agjencia imobiliare “Remax”, pohon se është rritur kërkesa, veçanërisht nga emigrantët, kryesisht kategoria e individëve që kanë emigruar jashtë para 30 viteve.

“Sivjet nga kjo kategori, tregu i pasurive të paluajtshme në Tiranë po shihet tepër tërheqës për të blerë një apartament me çmime ekonomike për qëllime investime apo banimi. Kërkesa nga kjo kategori është shtuar”, tha ajo.

Tendenca e çmimeve të shitjes së apartamenteve

Nga të dhënat e agjencive imobiliare rezulton se çmimet e apartamenteve brenda vitit janë rritur në disa zona afër qendrës deri në 16%. Në zonën pranë stadiumit “Dinamo”, çmimi maksimal i shitjes ishte 2,500 euro/m². Sivjet ka arritur 2,900 euro/m². Rritja është me 16%.

Pranë Parkut Olimpik në Tiranë, në një nga komplekset e reja që po ndërtohet, sipas zyrës së shitjes, çmimet e apartamenteve variojnë nga 2,200 euro/m² vlera minimale deri në 2,900 euro/m² vlera maksimale për banesat në katet e fundit të ndërtimit.

Në këtë zonë, vjet sipas agjentëve çmimet e shitjes varionin nga 2,300 deri në 2,600 euro/m². Rritja është me 10%.

Ndërsa në zonën e ish-Bllokut, çmimi maksimal për apartamentet e banimit vijon të jetë 3,500 euro/m². Ndërsa për ndërtimet e reja brenda Unazës së Tiranës, çmimet e shitjes së apartamenteve janë mbi 2,300 euro/m².

Rritje çmimesh është shënuar edhe në zonat periferike, e ndikuar nga shtimi i kërkesës.

Në Kombinat, çmimet e apartamenteve kanë arritur 1,200 deri në 1,300 euro/m², nga 1,100/m² që ishin vitin e kaluar.

Në zonën e Astirit, çmimit luhaten nga 1,200 deri në 1,300 euro/m² në vijat e para të ndërtimit nga 1,250 euro/m² që ishte vjet. Në këtë zonë çmimet janë rritur me 4%. Në zonën e Freskut, çmimet e shitjes së apartamenteve nga 900-1000 euro/m² kanë arritur në 1,100 euro/m². Rritja është rreth 11%.

Në Paskuqan, çmimet kanë arritur në 1,050 euro/m² nga 850-900 euro/m², për shkak të kërkesës së lartë, sipas agjentëve imobiliarë. Shtimi i çmimeve varion nga 16 deri në 24%.

E njëjta dukuri ka ndodhur edhe në zonën tjetër periferike pranë Qendrës Tregtarë Univers. Apartamentet në kompleksin rezidencial Univers City kanë arritur në çmime me 1,000 euro/m². Sipas agjentëve imobiliarë, për shkak të kërkesës së lartë, çmimet pothuajse janë dyfishuar në raport me vitin 2020, kur nisi nga punimet ngritja e zonës rezidenciale.

Ndryshe nga ndërtuesit dhe agjentët që raportojnë rritje çmimesh, Banka e Shqipërisë, në raportin e fundit tha se çmimet e banesave në 6-mujorin e dytë të vitit të kaluar pësuan rënie me 7.6% krahasuar me gjysmën e parë të vitit.

Sipas indeksit Fischer, të llogaritur me frekuencë 6-mujore nga Banka e Shqipërisë, me bazë vjetore, çmimet rezultuan ende në rritje, por shkalla e rritjes vjetore u ngadalësua në 3.2%, nga 16.6% që kishte qenë rritja e tyre vjetore në fund të vitit 2022.

Indeksi i çmimeve për pronat e shitura në Tiranë regjistroi rënie prej 10.1% ndaj 6-mujorit të parë të vitit, ndërsa ishte vetëm pak më i lartë në krahasim me vlerën e një viti më parë.

Në 6-mujorin e dytë të vitit 2023, rreth 26% të banesave të shitura janë raportuar të blera nga shtetas jorezidentë. Nga këta, rreth 2/3 rezultojnë shtetas të vendeve të Bashkimit Europian.

Në tërësi, sipas Bankës së Shqipërisë, pesha e blerësve jorezidentë është rikthyer në rritje pas një ecurie në rënie që prej vitit 2020.

Financimi nëpërmjet kredisë bankare ka vijuar të figurojë në një pjesë të mirë të shitjeve të pronave. Sipas agjentëve, ashtu si në periudhën e kaluar, rreth 60% e pronave për banim dhe e atyre për përdorim tregtar të shitura prej tyre janë blerë me hua bankare.

Nga këto, në 60% të rasteve, kredia ka mbuluar deri në 60% të vlerës.

Koha mesatare e shitjes së banesave në rang vendi u rrit shumë lehtë në 10.9 muaj, nga 10.6 muaj në vrojtimin e mëparshëm.

Shtohet kërkesa për prona në bregdet

Kërkesa për blerje apartamentesh në këtë periudhë kryesohet te tregu i shitblerjeve të pronave në bregdet. Aurela Xhaferaj, broker në Vlorë në agjencinë “Century 21 Albania”, tha se krahasuar me vjet, kërkesa është në rritje, veçanërisht për zonat si Lungomare apo pranë Bulevardit kryesor të qytetit. Shtim për blerje ka pasur edhe në Radhimë dhe Orikum.

“Kërkesa është e lartë, veçanërisht nga shtetasit e huaj të vendeve të Europës dhe emigrantët. Kërkohen më tepër shtëpi të vogla me çmime ekonomike, me qëllim investimi nëpërmjet dhënies me qira ose rishitjes. Problem mbetet oferta e cila është e ulët.

Shumë prej objekteve janë duke u ndërtuar, dhe apartamentet ende nuk janë të pajisura me leje hipotekore. Blerësit e huaj hezitojnë para blerjes së një prone pa përfunduar ndërtimi”.

Edhe Erjon Harizi, kryetari i Shoqatës së Ndërtuesve të Shqipërisë, më herët tha se krahasuar me vjet, kërkesa për prona në bregdet është rritur 20 deri në 30%. Ndër zonat më të preferuara për blerje të pasurive të paluajtshme është Vlora, Palasa dhe Saranda. Kryetari i Shoqatës së Ndërtuesve tha se 40% e blerësve të pronave në bregdet janë shtetas me pasaportë të huaj.

Even from the sales office of the "Concord Investment" company, it was stated earlier that the demand for resorts in the South of the country has increased, which is more dominated by foreigners influenced by the high flow of tourists. Foreign buyers, according to them, are showing more interest in purchasing property for investment purposes due to the affordability of the prices compared to their neighbors.

Meanwhile, at the beginning of the spring season, property prices on the coast, according to data from real estate agencies for "Monitor", were on average 25% more expensive compared to last year.

In resorts in coastal areas such as Palas, Orikum and Sarandë, the maximum selling price of apartments reached 4,000 euros/m².

On the front line of the resort construction in Lungomare, apartments are being sold at a price of 3,500 euros/m². Compared to years, the prices of properties on the front line of Lungomare in Vlora have increased by 25%.

There was more increase in prices in Orikum and Radhimë areas. Property prices for residents in Radhima and Orikum increased by 67 to 88% during the year, according to real estate agency sales price data.

Real estate agents claim that in the first line for the coastal areas of the south you will not find real estate with a price below 3,000 euros/m².

In Golem, the maximum sale price reached 1,500 euros/m² and in Gjirin e Lalëzi, values ​​range from 2,400 to 3,300 euros/m².

In the Kavaja rock area, the maximum sales prices have reached 1,800 euros/m² from 1,500 euros/m² that were years ago (20% increase).

Within the city of Saranda, the prices of apartments, as stated earlier by Eron Çumani, the head of one of the oldest agencies in the city "Saranda Property", range from 1,500 euros/m² for buildings built 10 years ago to 2,200-2,500 euros/m² in new constructions located 500 to 1,000 meters from the sea.

As for the new apartments under construction on the seashore, first line prices start at over 3,000 euros/m²./ Monitor