FLASH
Shkruar nga Pamfleti
Juliana T., 40 Jahre alt, wurde 1986 in Tirana in einer bescheidenen Einzimmerwohnung im Stadtteil Selvië geboren. Dort machte sie ihre ersten Schritte, wuchs auf und sammelte ihre Kindheitserinnerungen. Für Familien war eine kleine Wohnung im Zentrum damals kein Luxus, sondern Normalität. Schule, Arbeit und eine Gemeinschaft, die man nicht nur durch Mietverträge, sondern persönlich kannte, befanden sich in unmittelbarer Nähe.
Heute lebt sie in Yzberisht, am Stadtrand, in einer Mietwohnung. Sie ist Mutter von vier Kindern und hegt einen Gedanken, der ihr einst unvorstellbar gewesen wäre: Tirana zu verlassen.
„Ich erkenne meine Tirana nicht mehr wieder“, sagt sie.
„Entwicklung und neue Dinge sind normal. Aber es ist nicht normal, dass die eigene Identität verschwindet. Die Gegend, in der ich aufgewachsen bin, ist nicht mehr dieselbe. Viele Menschen sind weggezogen, die meisten Wohnungen werden jetzt als Ferienwohnungen vermietet, und die Bewohner wechseln jedes Jahr. Es gibt keine Gemeinschaft mehr.“
Das Problem ist in diesem Fall nicht nur sentimentaler Natur. Es ist zutiefst wirtschaftlich. In einer Stadt, in der Hochhäuser schneller in die Höhe schießen als die Löhne steigen, hat sich Wohnraum von einem Familienziel zu einem Luxusgut entwickelt, bei dem Spekulation eine wichtige Rolle spielt. Für Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen wird der Gedanke, eine Wohnung auf Kredit zu kaufen, immer weniger zu einer realistischen Option und immer mehr zu einer Illusion.
„Selbst wenn man in der Auswanderungsberatung arbeitet, kann man sich heute in Tirana kein Haus leisten“, sagt Juliana. Eine Familie mit vier Kindern kann sich keine 1+1-Wohnung leisten, aber eine 2+1-Wohnung ist kaum noch zu bekommen. Und sie weigert sich, „astronomische Preise für einen Standard wie vor 15 Jahren“ zu zahlen.
Tirana, die Stadt, die jahrzehntelang Menschen aus ganz Albanien anzog, steht vor einem neuen Paradoxon: Es wird für die Einwohner Tiranas immer schwieriger, dort zu leben. Für viele Familien wird sie heute zur Stadt, die sie verlassen müssen. Auch Juliana überlegt, diesen Schritt zu gehen.
„Sobald ich woanders ein Haus finde, werde ich weggehen, ohne zurückzublicken“, sagt sie.
Sowohl die Mittelschicht als auch Menschen mit niedrigem Einkommen werden aus der Stadt "vertrieben".
Doris Andoni, heute eine unabhängige Beraterin, die mit internationalen Institutionen zusammenarbeitet und auf eine lange Karriere in der öffentlichen Verwaltung im Bereich Wohnungsbau zurückblicken kann, sieht die Situation für Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen zunehmend schwieriger werden.
"The development of the residential sector is deeply unbalanced, unplanned, concentrated in the center and within the Second Ring Road, oriented exclusively towards immediate profit. Investments are made spontaneously, without urban vision, swallowing up green and recreational spaces, vital for the quality of life, overloading infrastructure, traffic and every public service.
Dhe mbi të gjitha, duke krijuar një sistem strehimi plotësisht të papërballueshëm për shtresat e varfra dhe të mesme”, pohon ajo në një intervistë për “Monitor”. Ndër të tjera, ajo thekson se ndërtimet që po realizohen në qendër të Tiranës po eliminojnë jo vetëm shtresat me të ardhura të ulëta, por edhe shtresën e mesme.
“Këto shtresa po dëbohen nga qyteti dhe ky është një nga dëmet më të mëdha që po i bëhet jetës urbane, duke krijuar një përqendrim të vetëm një kategorie të caktuar. Për momentin, kjo mund të mos jetë e dukshme, por do të bëhet e qartë kur të përfundojnë ndërtimet dhe të banohen, ose kur të mos banohen, sepse ka shumë mundësi që një pjesë e madhe të mbeten të pashitura ose të kthehen në Airbnb, me karakter thjesht sezonal.
Kjo e dëmton ndjeshëm cilësinë e jetës në qytet dhe është një nga çështjet që sot diskutohet gjerësisht në të gjitha rrethet profesionale: ndërtimet e larta dhe fasadat e ndritura nuk bëjnë qytet; qyteti bëhet nga njerëzit që e banojnë dhe e jetojnë atë”, shprehet znj. Andoni.
Qendra e qytetit nuk duhet të jetë luks i vetëm një kategorie, e “pasanikëve” që mund të përballojnë çmimet dhe të turistëve të vendosur në apartamente me qira afatshkurtër. Në parimet e qytetit të qëndrueshëm, ai u takon të gjithëve dhe shteti përmes politikave sociale të strehimit e mbështet këtë akses edhe për ata që nuk mund ta përballojnë.
Shqipëria, parajsë për të huajt, tani po kthehen në investitorë
Shqipëria prej disa vitesh po kalon një transformim të vazhdueshëm në tregun e banesave, duke u kthyer nga një treg lokal në një destinacion gjithnjë e më tërheqës për të huajt.
Në një kohë kur vendet e Europës Perëndimore, por edhe më gjerë, përballen me kosto të larta jetese, Shqipëria pozicionohet si alternativë “loë-cost”, jo vetëm për turistët, por edhe për rezidentë afatgjatë. Madje, këtë përtej ekspozimit të gjerë që ka marrë si efekt i turizmit, e kanë nxitur edhe një sërë politikash të orientuara drejt tërheqjes së pensionistëve të huaj, apo nomadëve digjitalë.
Agjentët imobiliarë thanë së fundmi për “Monitor” se qiratë dhe kostoja më e ulët e jetesës po e bëjnë Shqipërinë destinacion të parapëlqyer. Fillimisht disa vite më parë do të ishin italianët që do ta eksploronin këtë mundësi duke u vendosur kryesisht në Durrës e më pak në Vlorë.
Tashmë, interesi është në rritje edhe nga pensionistët amerikanë. Në një shkrim të pak javëve më parë “Një amerikan në qytet”, “Monitor” ndalej pikërisht në këtë tendencë. Lisa Spence, 62 vjeçe, nga shteti i Alabamës në SHBA, jeton në Vlorë prej tetorit të vitit të shkuar.
Ajo tha se zgjedhja e Shqipërisë erdhi si efekt i kostos së ulët të jetesës dhe leverdishmërisë ekonomike, duke pasur parasysh të ardhurat e saj mujore nga pensioni me vlerë 2,200 USD.
Ajo jeton në një apartament me qira në zonën e Lungomares në Vlorë. Për një apartament me dy dhoma dhe ballkon me pamje panoramike, paguan 400–500 USD në muaj, ndërsa në SHBA, një pronë e ngjashme sipas saj, do të kushtonte minimalisht 1,400 USD.
Edhe pensionistët nga Mbretëria e Bashkuar janë një tjetër grup që po shfaq interes për Shqipërinë, që e shohin si një vend më të leverdishëm për të jetuar.
Ky kombinim faktorësh po krijon një avantazh të qartë për të huajt, të cilët kanë fuqi blerëse shumë më të lartë se ajo vendase. Pra, një i huaj hyn në treg me një kapacitet financiar disa herë më të madh se një familje vendase dhe ndikimi nuk është vetëm pozitiv dhe ka disa elemente që e tregojnë këtë.
Për shembull, qiratë e viteve të fundit po tregojnë këtë realitet të ri. Një apartament në Tiranë mund të kushtojë 400 deri në 500 euro në muaj, një nivel që për një pensionist amerikan apo britanik konsiderohet i përballueshëm, por për një familje shqiptare përbën një barrë të konsiderueshme.
Por qiratë nuk janë të vetmet. Shumë nga rezidentët e rinj zgjedhin fillimisht të banojnë me qira e më pas, disa prej tyre blejnë apartamente, duke kaluar nga konsumatorë në investitorë dhe duke rritur presionin mbi çmimet e pronave.
Tregu i banesave tashmë po matet jo më mbi bazën e të ardhurave të vendasve, por mbi kërkesën që vjen kryesisht nga jashtë. Shqipëria që po “listohet gjithnjë e më shpesh si një nga destinacionet më të mira për daljen në pension”, ka hyrë në një hartë globale që po sjell kapital nga jashtë, por edhe konkurrencë të re për strehimin, të cilit edhe më herët nuk i mungonin problemet.
Nga turizmi tek Airbnb, si po shtrembërohet oferta e banesave
Nëse kërkesa ndërkombëtare është njëra anë e ekuacionit, oferta po transformohet në mënyrë po aq të thellë. Rritja e turizmit ka krijuar një stimul të fortë për pronarët që të heqin banesat nga tregu tradicional i qirasë dhe t’i orientojnë ato drejt platformave të qirave afatshkurtra si Booking dhe Airbnb.
Të dhënat tregojnë rritje të ndjeshme të këtij fenomeni që deri në dhjetor tregonte se stoku i njësive të listuara në Airbnb në vend ishte 26 mijë. Këto apartamente, dikur me qira afatgjatë, tashmë u shërbejnë nevojave të turizmit duke krijuar një ngërç me familjet që kërkojnë një apartament me qira në afatgjatë, të cilët përveçse janë bërë më të shtrenjtë, mund të gjenden vetëm në rrethina.
Efekti është i menjëhershëm në tregun e qirave. Në fillim të këtij viti, të dhënat e Keydata tregonin se qiratë afatgjata ishin shtrenjtuar me 20 – 30% brenda një viti, ndërsa në zonat qendrore arrijnë 500 – 1000 euro në muaj.
Ky presion, sipas ekspertëve, nuk vjen vetëm nga turistët, por edhe nga rritja e segmentit të ‘expat’, nomadë digjitalë dhe pensionistë, duke krijuar një bazë të gjerë dhe të qëndrueshme konsumatorësh me kapacitet më të lartë pagues, që rritet nga viti në vit.
Në aspektin makroekonomik, kontributi në inflacion nga muaji në muaj mbetet domethënës. Për shembull, në mars 2026, grupi “Qira, ujë, energji elektrike, gaz dhe karburante” u rrit 0.95%, edhe pse këtu ishte edhe kontributi i çmimit të karburantit nën efektin e luftës në Lindjen e Mesme. Por edhe në shkurt, kur ndikimet e luftës nuk ekzistonin, rritja e këtij grupi ishte me 1.06% në raport me një vit më parë.
Në këtë kontekst, turizmi ka edhe anën tjetër të medaljes dhe kjo nuk është më e shndritshmja.
Tregu rezidencial po zhvendoset gradualisht nga funksioni social që është strehimi i popullsisë drejt “një biznesi të pastër”, ku prona shihet vetëm për të marrë të ardhura të shpejta në afatshkurtër dhe në këtë kontekst, barra bie mbi shtetin për të gjetur zgjidhjen.
Sipas kufijve të përballueshmërisë së pranuar gjerësisht nga standardet ndërkombëtare, qiraja nuk duhet të shkojë përtej 30% të buxhetit familjar. Për një familje me të ardhura neto 135 mijë lekë (duke supozuar që ka dy persona me pagë mesatare bruto 84.1 mijë lekë, sipas të dhënave të INSTAT për 2025 dhe neto 67.6 mijë lekë), qiraja maksimale që mund të përballojë një familje sot në Tiranë është 40 mijë lekë.
Me këtë qira, familja mund të sigurojë një apartament me qira vetëm në periferi të Tiranës, duke iu shtuar kosto të tjera si transporti.
Ndërsa një individ i vetëm, duhet të përballojë vetëm një qira prej 20 mijë lekësh në muaj, një nivel që tashmë nuk e gjen më asgjëkund në Tiranë.
Tirana vijon ngjitjen, kryeqyteti i katërt më i papërballueshëm në Europë për një banesë
Tirana po pozicionohet gjithnjë e më pranë qyteteve më problematike të Europës për përballueshmërinë e banesave, duke treguar çdo ditë e më shumë një treg që po shkëputet nga realiteti i të ardhurave të vendasve.
Sipas të dhënave më të fundit nga Numbeo për vitin 2026, Tirana renditet ndër qytetet me raportin më të lartë Price-to-Income Ratio (Çmimi në raport me të ardhurat), një tregues që mat sa vite të ardhura duhen për të blerë një banesë.
Ky tregues ishte 17.6, që e pozicionon kryeqytetin shqiptar si të katërtin më të papërballueshëm në Europë, pas Moskës, Lisbonës dhe Pragës. Në këtë klasifikim, Tirana renditet në vendin e shtatë ndër qytetet me raportin më të lartë çmim/pagë në Europë, duke lënë pas edhe tregje të njohura për çmime të larta si Parisi (15.4).
Ky pozicionim është i pazakontë duke marrë parasysh nivelin e të ardhurave në Shqipëri, që mbeten ndjeshëm më të ulëta se në Europën Perëndimore. Por si duhet të lexohet shifra 17.6 që llogarit Numbeo? Kjo nënkupton se një familjeje mesatare në Tiranë do t’i duheshin thuajse 18 vite të ardhura të plota për të blerë një apartament, një nivel që konsiderohet gjerësisht si i papërballueshëm në standardet ndërkombëtare.
Ndërkohë, tregues të tjerë e thellojnë këtë panoramë. Pagesa e kredisë për një banesë arrin në rreth 144.5% të të ardhurave mujore, ndërsa indeksi i përballueshmërisë mbetet nën nivelin 1, çka tregon se çmimet e banesave janë shkëputur nga niveli real i pagave.
Krahasimi me kryeqytete të tjera nxjerr në pah kontrastin e Tiranës. Në Berlin, raporti është rreth 9.7, ndërsa në Vjenë dhe qytete të tjera të Europës Perëndimore, niveli është dukshëm më i ulët, pavarësisht pagave më të larta.
Një situatë si kjo thyen rregullat ekonomike duke sugjeruar atë që shumë ekspertë pranojnë se tregu i banesave në Tiranë nuk po përcaktohet më nga fuqia blerëse vendase, por nga faktorë të tjerë, përfshirë kërkesën e jashtme dhe investimet në pasuri të paluajtshme, por edhe paraja informale.
Rritja e shpejtë e çmimeve në vitet e fundit e ka vendosur kryeqytetin shqiptar në një trajektore të ngjashme me tregje që tradicionalisht konsiderohen të lakmuara, por pa mbështetjen e një baze të fortë të ardhurash.
Për investitorët, kjo mund të pasqyrojë një treg në zgjerim dhe potencial për kthime, veçanërisht në segmentin e qirave. Por për familjet vendase, të dhënat tregojnë një realitet tjetër, se zotërimi i një banese po bëhet gjithnjë e më i vështirë.
Tregu në Tiranë po shfaqet si një nga shembujt më të qartë në Europë ku çmimet dhe të ardhurat po lëvizin në drejtime të kundërta, një situatë që ndikimet do t’i ketë në afatgjatë, sidomos në aspektin social dhe ekonomik.
Indeksi Fischer i BSH: Çmimet e banesave vijuan të rriten, 25% u blenë nga jorezidentë
Çmimet e banesave në Shqipëri vazhduan të rriten me ritme të larta në gjashtëmujorin e dytë të vitit 2025, megjithatë rritja e çmimeve ka filluar të ngadalësohet. Indeksi Fischer i përllogaritur nga Banka e Shqipërisë tregon se çmimi mesatar i banesave të shitura u rrit me 11.7% krahasuar me periudhën e mëparshme dhe 28% në krahasim me vitin e kaluar.
Por, në krahasim me rritjen e paprecedentë prej 41.7% në gjashtëmujorin e parë, ngadalësimi sugjeron një ftohje të tregut.
Në Tiranë, çmimet mbetën të qëndrueshme, me një rritje të moderuar prej 4.4% krahasuar me vitin e kaluar, ndryshe nga rritja e fortë prej 32.6% që ishte raportuar në gjashtëmujorin e parë të vitit 2025. Nga ana tjetër, zonat bregdetare, që po tërheqin gjithnjë e më shumë investitorë, shënuan rritje më të madhe të çmimeve.
Përveç rritjes së çmimeve, koha mesatare e shitjes së pasurive gjithashtu ka pësuar rënie të konsiderueshme. Shitjet në nivel kombëtar janë bërë më të shpejta, duke kaluar nga 11.6 muaj në 9.1 muaj.
In Tirana sank die Verkaufsdauer von 11,1 auf 8,1 Monate, während sie in Küstenregionen von 8,7 auf 9,9 Monate anstieg. Diese Entwicklung spiegelt einen dynamischeren Markt und eine anhaltende Nachfrage wider, insbesondere nach Wohnungen in attraktiven Lagen wie Tirana und Küstenstädten.
Auf der Finanzierungsebene spielt der Bankkredit weiterhin eine wichtige Rolle bei der Finanzierung von Immobilienverkäufen. Rund 61 % der verkauften Immobilien wurden mit einem Bankkredit erworben, und in 38 % der Fälle deckte der Kredit bis zu 60 % des Immobilienwerts ab.
Dieser Trend deutet auf erhöhte Finanzierungsmöglichkeiten und nachhaltige Unterstützung seitens des Bankensektors hin.
Eine weitere wichtige Entwicklung ist das wachsende Interesse von im Ausland lebenden Albanern, die mittlerweile 25 % der Käufer auf dem Immobilienmarkt ausmachen. 52 % von ihnen kommen aus EU-Ländern – ein deutliches Zeichen für das ausländische Interesse an albanischen Immobilien, insbesondere in Küstenregionen und der Hauptstadt.
Das Phänomen hat in den letzten fünf Jahren zugenommen und zeigt eine klare Ausrichtung ausländischer Investoren.
Auch auf dem Mietmarkt ist die Nachfrage gestiegen, insbesondere in der Hauptstadt. Immobilienmakler berichten von einer höheren Nachfrage als im Vorquartal und betonen, dass dieser Markt weiterhin Wachstumspotenzial besitzt. /Monitor.al
Ky eshte antishqiptari Edi Rama! Bashkepunetor i fshehur (deri diku se tashme po dalin hapur) eshte edhe Berisha. Media , sidomos Klan dhe TCH, te blera me paret nga gjaku i ketij populli, po i japin mbeshtetje propogandistike politikave te Rames! Populli ka rene ne gjume dhe nje pjese po largohet. SPAK merret me milingona, i eshte dorzuar Rames. Fundi eshte se nuk keni pare gje akoma. Durresin, por dhe me gjere e mbyten ruset... Kjo eshte situata reale. Shqiperia nen kembet e mafjes!!!!!