FLASH
Shkruar nga PamfletiIl turismo, l'aumento dei costi di costruzione e la circolazione di denaro informale che distorce il libero mercato sono alcuni dei fattori che, secondo gli esperti di economia e urbanistica, stanno determinando il rapido aumento dei prezzi degli appartamenti a Tirana. Di conseguenza, l'acquisto di una casa sta diventando sempre più inaccessibile per le famiglie a medio e basso reddito. Nel frattempo, gli affitti superano i limiti di accessibilità raccomandati dagli standard internazionali.
Oggi acquistare un appartamento a Tirana è più difficile rispetto a tre anni fa, a causa del rapido aumento dei prezzi che non seguirà l'aumento medio del reddito delle famiglie della classe media.
Attualmente, i nuovi progetti in prossimità delle zone suburbane vengono venduti a prezzi che raggiungono i 2.000 euro/m² (il progetto Tirana Tower a due torri in costruzione a Porcelan), mentre nell'ex Bllok il prezzo degli appartamenti ha raggiunto i 5.500 euro/m².
In Albania, lo stipendio mensile lordo medio per il 2024, secondo l'INSTAT, ha raggiunto i 77,5 mila lek al mese, pari a circa 770 euro. Gli stipendi in Albania rimangono circa il 30% inferiori rispetto ad altri paesi della regione, in testa la Serbia, con uno stipendio lordo medio di 1.150 euro al mese.
Mentre i redditi continuano a rimanere stagnanti, i prezzi degli appartamenti continuano ad aumentare, rendendo impossibile per la classe media, secondo gli esperti, permettersi di acquistare un appartamento.
Secondo i dati degli uffici vendite sul campo, entro 9 mesi dal 2025 i prezzi degli appartamenti in alcune zone della capitale sono aumentati rapidamente. Rispetto a febbraio 2025, i prezzi sono aumentati dal 10% al 33%, a seconda della zona e dell'edificio.
I dati di misurazione di diversi indici mostrano simultaneamente che a Tirana l'aumento dei prezzi degli appartamenti ha subito un'accelerazione. Nei primi 6 mesi del 2025, i dati dell'Indice Fischer della Banca d'Albania hanno mostrato che i prezzi delle abitazioni nel Paese sono aumentati del 14,6% rispetto ai sei mesi precedenti e del 41,7% rispetto al 2024.
Entro giugno 2025, secondo l'indice Keydata, il prezzo medio al metro quadro di un appartamento ha raggiunto i 1.830 euro. Il prezzo medio è stato calcolato sulla base dei dati relativi ai prezzi degli appartamenti esistenti, ovvero di edifici costruiti 5, 10 o 15 anni fa.
Rispetto al 2005, l'anno più vicino a quello in cui è iniziato il calcolo, i prezzi sono 2,8 volte più alti. Il prezzo medio degli appartamenti in 20 anni è quasi triplicato rispetto al 2005.
Nel 2024, l'Albania è stata classificata anche tra i paesi che hanno registrato i maggiori aumenti dei prezzi in Europa, secondo il rapporto "On the Real Estate Index 2025", stilato dalla società internazionale "Deloitte".
Në raport theksohej se çmimi mesatar i shitjeve të apartamenteve në vend arriti në 1,620 euro/m². Krahasuar me 2023, çmimi mesatar u rrit me rreth 17%. Në raport, Shqipëria renditej e dyta pas Polonisë për rritjen më të lartë të shitjes së pronave.
Në Poloni, niveli i rritjes ishte 19.3%, por sipas ekspertëve theksohet se kjo rritje u ndikua nga zbatimi i politikave subvecionuese të shtetit për strehim.
Sipas të dhënave të indeksit të “Deloitte”, në Tiranë, çmimi mesatar i shitjes së apartamenteve arriti në 2,000 euro/m². Në zonat e qendrës si ish-Blloku apo sheshi “Skënderbej”, çmimet mesatare të shitjes arritën nga 3,000 deri në 3,500 euro/m².
E llogaritur nga “Monitor”, sipas metodologjisë së prezantuar nga “Deloitte”, sot, për të blerë një apartament 70 metër katror në Tiranë, një qytetari shqiptar i nevojiten rreth 19 paga vjetore bruto, shumë më tepër sesa në qytetet më pak të përballueshme të Europës si Athina apo Amsterdami.
Për shkak të ritmit të shpejtë të çmimeve që nuk ndjekin rritjen e të ardhurave të familjeve, Stela Dhami nga “Colliers Albania”, vë në dukje se përballueshmëria e blerjes së një apartamenti në Shqipëri është më e ulët sesa në vendet e Bashkimit Europian.
“Në Shqipëri, raporti midis çmimit të shitjes së pasurisë së paluajtshme me të ardhurat mesatare është një raport i largët. Një çifti me të ardhura mesatare i duhen diku te 15–19 vite për të blerë një apartament.
Standardi në vendet e BE-së, duke marrë një mesatare, varion midis 10–12 viteve. Ka shumë faktorë që hyjnë në këtë analizë, por kryesorët janë: çmimet e larta të pasurive të paluajtshme në raport me të ardhurat mesatare familjare; kostot e larta të kredive hipotekore, të cilat mbeten me kushte financiare të vështira për xhepin e familjeve shqiptare”.
Edhe për ekspertin e ekonomisë, Elvin Meka, njëkohësisht edhe Dekan i Fakultetit të Ekonomisë në “Tirana Business University”, blerja e një apartamenti është bërë e papërballueshme për shtresën e mesme në Tiranë, për shkak të rritjes së çmimeve që nuk sinkronizohet me rritjen e të ardhurave.
“Ky kërcim i fortë i çmimeve të banesave e ka rritur ndjeshëm trysninë mbi të gjithë qytetarët shqiptarë, rezidentë në Shqipëri, e veçanërisht banorët e kryeqytetit, të cilët përballen tashmë me një treg të pasurive të paluajtshme thuajse i papërballueshëm dhe i aksesueshëm, në një pjesë të mirë të ofertës së tij, nga pjesa më e madhe e popullatës me të ardhura të mesme dhe të ulëta.
Sot është e dukshme që, personat dhe familjet me të ardhura mesatare, e kanë të pamundur t’i përgjigjen nivelit aktual të çmimeve të banesave, jo vetëm në zonat qendrore, por dhe ato periferike, ku çmimet vijojnë të rriten thuajse në sinkron me ritmin e rritjes së tyre në zonat qendrore dhe ato të parapëlqyera”, pohon ai.
Qiratë tejkalojnë kufijtë e rekomanduar nga standardet ndërkombëtare
Përveç kostove të larta për blerjen e një apartamenti në Tiranë, edhe përballueshmëria e qirasë mujore mbetet një sfidë e madhe për familjet. Çmimet në rritje të tregut të banesave po ndikojnë drejtpërdrejt në buxhetin familjar, duke e bërë strehimin gjithnjë e më të papërballueshëm për një pjesë të madhe të qytetarëve.
Sipas koeficientit ndërkombëtar që përdoret për vlerësimin e përballueshmërisë së strehimit, qiraja konsiderohet e përballueshme kur nuk kalon 30% të të ardhurave mujore të familjes ose individit.
Kur qiraja kalon mbi 30%, ajo konsiderohet e papërballueshme dhe sinjalizon stres financiar te një familje për strehimin. Nëse arrin mbi 50%, kjo gjendje quhet “housing cost burden” ekstrem, që rrit rrezikun e pasigurisë në strehim.
“Janë bërë studime të vazhdueshme që shqyrtojnë raportin midis të ardhurave dhe shpenzimeve mujore të një familje, për arritjen në rregullin e artë, sipas të cilit një familje nuk duhet të shpenzojë më shumë se 30% të të ardhurave mujore për banim”, thekson Stela Dhami eksperte e tregut të pasurive të patundshme.
Deri në muajin tetor, sipas të dhënave të agjencive imobiliare, në zonat pranë qendrës së Tiranës, çmimet mesatare të qirave për apartamentet 1+1 variojnë nga 600 deri në 900 euro në muaj, ndërsa në periferi, qiratë janë midis 400 dhe 500 euro.
Në vitin 2024, të ardhurat mesatare mujore të disponueshme për frymë (të ekuivalentuara) ishin 51,000 lekë.
Një familje me 3 anëtarë dhe me të ardhura mujore prej 153,000 lekësh (51 mijë lekë llogariten nga INSTAT të ardhurat mujore për frymë), nëse paguan një qira prej 60,000 lekësh në muaj, po shpenzon rreth 40% të të ardhurave të saj mujore për strehim.
Sipas këtij koeficienti, shuma maksimale që kjo familje duhet të paguajë për qira, që të konsiderohet e përballueshme sipas standardeve ndërkombëtare, është rreth 47,430 lekë, që mund të përballohet vetëm qiraja për apartamente 1+1 në zonën e Freskut dhe Kinostudios.
Ndërsa për zona si ish-Blloku, Komuna e Parisit, Liqeni Artificial, Rruga e Elbasanit apo stadiumi “Air Albania”, koeficienti i përballueshmërisë llogaritet mbi 40%.
Por në Shqipëri, shpenzimet për ushqime vijojnë të zënë gati 40% të buxhetit të familjeve, mbi mesataren e vendeve të BE-së dhe rajonit. Mesatarja e Bashkimit Europian është rreth 13% dhe e rajonit, nën 35%.
Në vitin 2024, sipas të dhënave të INSTAT mbi buxhetin e familjeve, familjet shqiptare shpenzuan mesatarisht 93 mijë lekë në muaj për konsum, një rritje prej 1,5% krahasuar me vitin 2023. Edhe pse shpenzimet totale janë rritur, struktura e buxhetit të familjeve ka mbetur pothuajse e pandryshuar, me ushqimin që vijon të zërë peshën më të madhe.
Shpenzimet mujore në vitin 2024 për grupin “ushqime dhe pije joalkoolike” përbëjnë 39,6% të shpenzimeve mujore, po aq sa një vit më parë, me një shumë mesatare prej 36,879 lekësh.
Si kanë ndryshuar çmimet e apartamenteve brenda 2025-s?
Sipas një vëzhgimi në terren të “Monitor” brenda nëntë muajve në 2025, çmimet e apartamenteve në Tiranë kanë shënuar rritje të ndjeshme, ku zonat me shtrenjtimin më të shpejtë rezultojnë të jenë ish-Blloku, pranë Liqenit Artificial, Porcelani dhe zona pranë Parkut Olimpik.
Në rrugën “Xhanfise Keko” në zonën e Porcelanit te projekti “Tirana Tower” ku përfshihet ndërtimi i dy kullave njëra prej së cilës do të jetë 34-katëshe, apartamentet ofrohen me çmime që nisin nga 1,800 deri në 2,000 euro/m² (në varësi të pozicionit dhe katit të apartamentit). Projekti ndodhet në fazën e parë të zhvillimit dhe parashikohet të përfundojë brenda katër viteve.
Sipas zyrës së shitjes, çmimet ndryshojnë sipas vendndodhjes së apartamentit, dhe deri në katin e 15-të, çmimi është 1,800 euro/m². Mbi këtë kat, çmimi i ofruar nis nga 2,000 euro/m².
Në muajin shkurt, sipas të dhënave të mbledhura nga zyrat e shitjes në një nga objektet e përfunduara të kompanisë “Arlis” në rrugën “Xhanfise Keko”, çmimet varionin deri në 1500 euro/m². Krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit të kaluar, çmimet në këtë zonë rezultojnë se janë rritur nga 20 deri në 33%.
Në të njëjtën zonë, një tjetër zhvillues i kompleksit rezidencial 9-katësh (përballë ish-ambienteve të kompanisë “Aleat”) ofron apartamente me çmim 1,600 euro/m² që përfaqëson një rritje prej rreth 7% krahasuar me muajin shkurt.
Vendi i parkimit ka mbetur i pandryshuar për zonën, vijon të shitet 25 mijë euro.
Pas pandemisë së Covid-19, më 2021, çmimi maksimal i shënuar në këtë zonë arriti 800 euro/m². Krahasuar me katër vite më parë, çmimet e shitjes së apartamenteve të zonës janë rritur rreth 1.5 herë.
Çmimet e apartamenteve kanë shënuar rritje edhe te një nga komplekset e reja rezidenciale që po ndërtohet pranë Parkut Olimpik. Aktualisht sipas zyrës së shitjes, çmimet e apartamenteve variojnë nga 2,500 deri në 3,000 euro/m². Në katet më të larta, apartamentet ofrohen me çmime 3,200 euro/m².
Në muajin shkurt të këtij viti, në të njëjtin projekt, çmimet e shitjes së apartamenteve nisnin nga 2,400 deri në 2,700 euro/m². Brenda 9 muajve, çmimet janë rritur nga 4 deri në 11%. Projekti është në fazat e para të zhvillimit.
Prej 2024-s, me fillimin e rrethimit të zonës, u ofruan çmime shitje nga 2,200 deri në 2,900 euro/m². Kompleksi rezidencial parashikohet të përfundojë brenda 3 viteve.
Në zonën e ish-Bllokut, brenda 9 muajve, çmimet e shitjes rezultojnë se janë rritur me 500 euro/m² apo 10% në të njëjtin objekt.
Në ndërtimin që po zhvillohet përballë bar “Rebeca”, sipas zyrës së shitjes, nga 5,000 euro/m² që ofroheshin në muajin shkurt, aktualisht çmimet e apartamenteve kanë arritur në 5,500 euro/m². Për ambiente zyrash, çmimet e shitjes arrijnë deri në 7,000 euro/m² sipas zyrës së shitjeve.
In the area near the Artificial Lake, construction of a new project involving the development of 5 towers is expected to begin. According to the project's sales office, apartment prices will vary depending on location and orientation, starting from 2,800 - 3,000 euros/m², and up to 3,500 euros/m² for apartments with more favorable views.
A new residential complex in the “Dry Lake” area is being developed by the company “Fratari Construction”, with the expectation that the sale of apartments will start in the carbine phase. According to the company’s managers, prices in this project will range from 1,800 to 2,400 euros/m², depending on the floor and orientation of the apartment.
In addition to this development, the company plans to build another large residential complex in the Kashari area, with a housing capacity for about 12 thousand families. This project will have 17 residential buildings, including a 27-story building with a hotel function. Prices in this complex are expected to start from 1,400 euros/m².
Hajredin Fratari, the company's director, said that there is concrete interest in both projects for purchases. In the Dry Lake area, demand is dominated by buyers with credit, mainly local entrepreneurs. While in the Kashari project, in this first phase of interest and bookings, the interest of Albanians who have emigrated for decades, who plan to return to their homeland to spend their old age, is highlighted.
In other suburban areas of Tirana, apartments continue to be offered at sale prices of 1,400 euros/m², such as the Fresku and Shkoza areas. In these areas, prices have remained unchanged compared to last year.
Even on the second line of construction on New Boulevard, apartments continue to be offered at the same prices as at the beginning of the year, at the levels of 1800 to 1900 euros/m²./ Monitor
Zoterinj te Pamfletit! Keni evidentuar cmimet e apartanenteve ne Tirane, qender e periferi. I dime te gjitha keto se gjithecka po ndoth para syve tane. Prandaj dhe beru i ri po merr arratine! Por na thoni konkretisht si dhe pse po rriten keto cmime? Rolin e mafies se ndertimit... Rolin e politikes dhe politikaneve te larte ne kete rritje... Rolin e parase se piset dhe si perdoret ajo ne fushen e ndertimit.... Pse kryeministri shkon ne takime biznesi ne Viene dhe sot(me keto cmime te larta qe konkurojne vende te fuqishme e zhvilluara ne Europe) ben thirrje te huajve: hajde bleni prona, apart. qofte dhe nje gur ne Shqiperi se do futemi ne BE ( ????ne vitin 2027???) dhe cmimet do dyfishohen!?!?? Kush i kontrollon buzneset e ndertimit etj etj etj. Faleminderit