Is credit growing too fast?

The Bank of Albania warned this month of increased risks from the rapid growth of lending to the economy.

Concerns are especially related to the rapid growth of credit in real estate, while an increase in risk appetite and large exposures in the corporate segment is also being observed.

In the Declaration of Financial Stability for the first six months of the year, the Bank of Albania underlined for the first time, explicitly, the concern that lending to the economy this year is growing too fast and that it is necessary to slow down the pace of growth.

This growth can be explained by several essential factors, both on the demand side and on the supply side. Inflation during this year has suffered a significant decline and has been below the target of the Bank of Albania for months.

This development seems to have improved the confidence of the private sector of the economy and avoided the risk of a further increase in interest rates, and even created expectations in the opposite direction, for their reduction. The decision of the Bank of Albania to reduce the base rate to 3%, in July, has confirmed these expectations.

The performance of specific sectors of the economy, such as those related to tourism and real estate, continues to arouse optimism and new investment projects from businesses.

On the other hand, the readiness of the banking sector to give loans seems high, supported by the good state of the balance sheets and the improvement of the financial performance.

The increase in appetite for risk is also evidenced by the addition of large exposures to projects and special clients of the corporate segment. Meanwhile, exposure through lending in the real estate sector continues to grow, both for households and businesses.

However, this rapid growth initially raised the concern of the International Monetary Fund (IMF), which in January of this year warned the Bank of Albania about the risks of rapid credit growth, especially in the real estate segment.

The Bank of Albania reacted at the end of June, further increasing the requirements for the level of capital adequacy, through the application for the first time of a countercyclical rate, which has the direct purpose of curbing the rapid growth of lending.

The data of the Bank of Albania show that for the first 7 months of the year, the new loan has grown at high rates and remains at the highest level for at least the last nine years. In the January-July period, a total of 211 billion new loans were granted, with an increase of 30% more compared to the same period last year.

Rritja e shpejtë e kredisë këtë vit po mbështetet sidomos nga biznesi. Kompanitë private përfituan gjithsej 149.5 miliardë lekë kredi, me një rritje prej 44.5% krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit të kaluar.

Edhe kredia e re për individët në korrik vijoi rritjen e qëndrueshme duke arritur vlerën e 61.3 miliardë lekëve, në rritje me 18% krahasuar me një vit më parë. Kreditimi i individëve vazhdon të mbështetet sidomos te financimi i blerjeve të pasurive të paluajtshme.

Në fund të muajit korrik, edhe portofoli total i kredisë për ekonominë, shprehur si tepricë, vijoi rritjen. Ai arriti vlerën e 798.3 miliardë lekëve, 13.3% më shumë krahasuar me një vit më parë. Rritja vazhdon të jetë më e lartë në segmentin e individëve, ku portofoli ka arritur vlerën e 309 miliardë lekëve, në rritje me 13.6% krahasuar me një vit më parë.

Ndërsa në segmentin e biznesit, vlera e portofolit të kredisë arriti në 447.5 miliardë lekë, në rritje me 12.8% krahasuar me të njëjtën periudhë të një viti më parë.

Rritja e kredisë arrin nivelin më të lartë që prej vitit 2008

Sektori bankar shqiptar e ka të freskët përvojën e një cikli të shpejtë të rritjes së kreditimit, që u pasua nga një rritje e fortë e kredive me probleme.

Pas privatizimit të Bankës së Kursimeve dhe hyrjes në treg të Raiffeisen Bank, ekonomia shqiptare hyri në ciklin e parë të një rritjeje shumë të shpejtë të kredisë. Kredia mori një hov shumë të shpejtë në vitin 2005, me një rritje vjetore prej 73%.

Normat e larta të rritjes vazhduan të ishin shumë të larta deri në vitin 2008, me pothuajse 35%, ndërsa vitet në vijim u ngadalësuan, por duke ngelur gjithmonë në territor të rritjes pozitive, deri në vitin 2013. Ky moment përkoi me thellimin e krizës së kredive me probleme, që në vitin 2014 do të arrinin deri në nivelin e 25%.

Në periudhën 2013-2018, portofoli i kredisë lëvizi mes rënies dhe stanjacionit, ndërsa një cikël i ri rritjeje të mirëfilltë nisi vetëm në vitin 2019, edhe në vijim të ndryshimeve strukturore dhe konsolidimit të sektorit bankar.

Pavarësisht rimëkëmbjes, rritja e kredisë asnjëherë nuk arriti nivele dyshifrore, edhe për shkak të frenimit që solli pandemia, për shkak të krizës inflacioniste dhe rritjes së normave të interesit në vitin 2022, por edhe efektit negativ statistikor të mbiçmimit të Lekut në kursin e këmbimit.

Por, këtë vit, kreditimi ka marrë hov të shpejtë dhe ka prekur nivele dyshifrore. Në fund të muajit korrik, rritja vjetore e portofolit të kredisë arriti në 13.3%. Kjo është norma më e lartë e rritjes së kredisë që prej vitit 2008.

Për momentin, rritja e kredisë ngelet sidoqoftë shumë larg niveleve të viteve 2005-2008 (në intervalin 35-73%), megjithatë duhet thënë se rritja e asaj periudhe nisi nga një bazë mjaft e ulët.

Kredia për prona përbën pothuajse gjysmën e kredisë për ekonominë

Megjithatë, nëse analizojmë segmentin e kredisë që për momentin krijon shqetësimet kryesore për Bankën e Shqipërisë, atë për pasuri të paluajtshme, rritja është shumë më e lartë.

Ekspozimi i sektorit bankar në kredi për pasuri të paluajtshme ka arritur në 371 miliardë lekë, ose afërsisht 3.7 miliardë euro. Sipas statistikave të Bankës së Shqipërisë, vlera totale e kredisë për pasuri të paluajtshme (vlerë nominale, e parregulluar për ndryshimet e kursit) është në rritje vjetore me 33%. Kjo shifër përfshin të dyja segmentet e klientëve, biznese dhe individë.

Pjesa më e madhe e portofolit u takon individëve, me afërsisht 53% të ekspozimit total në hua për pasuri të paluajtshme, ndërsa diferenca prej 47% është kredi e dhënë për bizneset.

Megjithatë, rritja e shpejtë e madhësisë së portofolit së fundmi i detyrohet sidomos biznesit. Për 12 muajt e fundit, portofoli i kredisë për pasuri të paluajtshme të biznesit është rritur me 60%, ndërsa në segmentin e individëve, me 16% Aktualisht, kredia për pasuri të paluajtshme e individëve dhe bizneseve përbën rreth 49% të portofolit total të kredisë së dhënë për sektorin privat të ekonomisë.

Në vitet e fundit, sektori bankar ka rritur ndjeshëm portofolin e kredisë për prona, si për bizneset, ashtu edhe për individët. Vlerësohet se kreditimi ka qenë faktor shumë i rëndësishëm në mbështetjen e kërkesës në tregun e pasurive të paluajtshme. Por, nga ana tjetër, kjo ka rritur edhe ekspozimin e sektorit bankar kundrejt ecurisë së tregut të pasurive të paluajtshme.

Në shumicën dërrmuese të rasteve, kreditë për pasuri të paluajtshme janë të siguruara me prona të lëna si kolateral në favor të bankave (në rastin më tipik, vetë prona e blerë me kredi). Një krizë e mundshme në tregun e pasurive të paluajtshme do të ulte vlerën e kolateralit dhe do të ekspozonte bankat ndaj rreziqeve për humbje nga kreditë.

Në tetor të vitit të kaluar, Banka e Shqipërisë miratoi rregulloren “Për raportimin e të dhënave, identifikimin dhe monitorimin e treguesve mbi kredidhënien dhe investimet për prona të paluajtshme”.

Sipas Bankës së Shqipërisë, kjo rregullore formalizon, standardizon si dhe zgjeron të dhënat që mblidhen nga bankat dhe subjektet kredidhënëse lidhur me treguesit e standardeve që ato përdorin për ekspozimin ndaj pronave të paluajtshme rezidenciale dhe tregtare.

Gjithashtu, rregullorja ofron mundësinë që Banka e Shqipërisë të përdorë këta tregues si instrumente të politikës makroprudenciale, kur është e nevojshme për të zbutur rreziqet që shoqërojnë këto ekspozime nëse vlerësohen në nivele të larta.

Në rastin e huave për pasuri të paluajtshme rezidenciale, subjektet huadhënës duhet të sigurojnë detajimet dhe klasifikimet e nevojshme të të dhënave për çdo hua të tillë, në mënyrë që të identifikojnë dhe të monitorojnë treguesit e ekspozimit të tyre, ndaj tregut të pasurive të paluajtshme rezidenciale.

Bankat po “flirtojnë” përsëri me korporatat

Në rast se huadhënia për pasuritë e paluajtshme duket të jetë segmenti më “i mbinxehur” i huadhënies, një tjetër tregues i faktit se sektori bankar po shfaq një oreks në rritje për rrezik është rritja e financimeve në segmentin e korporatave.

Sipas të dhënave të Bankës së Shqipërisë, kredia për biznesin e madh në fund të muajit korrik arriti vlerën e 234.6 miliardë lekëve, në rritje me 21.5% krahasuar me të njëjtën periudhë të një viti më parë.

Kjo normë rritje është dukshëm më e lartë krahasuar me rritjen mesatare të portofolit të kredisë për ekonominë (13.3%) dhe me rritjen mesatare të portofolit të biznesit (12.8%).

Të dhënat e detajuara tregojnë se norma më e lartë e rritjes së kredisë për biznesin e madh regjistrohet në segmentin e kredive afatgjata, që zakonisht kanë si qëllim financimin e projekteve të reja të investimit. Kredia afatgjatë në fund të korrikut rezultonte në rritje vjetore me më shumë se 34%.

Rritja e kredisë për korporatat përfshin edhe ekspozime në vlera mjaft të mëdha te huamarrës të veçantë, që në disa raste po jepen në bashkëpunim mes bankave, duke përdorur instrumentin e kredive sindikale.

Këtë verë, katër banka tregtare shqiptare kanë firmosur me me kompaninë Ayen AS Energji kontratën me kredinë më të madhe sindikale në historinë e sektorit bankar shqiptar.

Raiffeisen Bank (banka udhëheqëse e sindikatës), Banka OTP Albania, Banka Intesa Sanpaolo Shqipëri dhe Tirana Bank do të disbursojnë një kredi në vlerën e 110 milionë eurove në favor të kompanisë koncesionare të sektorit energjetik. Qëllimi i kredisë do të jetë rifinancimi i një kredie ekzistuese që kompania në fjalë ka marrë nga banka turke Türkiye İş Bankasi (İş Bank).

Banka Intesa Sanpaolo gjithashtu ka vendosur të financojë e vetme një kredi prej 26 milionë eurosh për grupin BALFIN, me qëllim ndërtimin e Mgallery Hotel në Palasë. Projekti do të mbështetet megjithatë edhe nga Banka Europiane për Rindërtim dhe Zhvillim, që ka marrë përsipër ndarjen e rrezikut me bankën huadhënëse, deri në 50% të shumës së investimit.

Vitin e kaluar, Banka Amerikane e Investimeve, Tirana Bank dhe Union Bank miratuan një linjë kredie të përbashkët me shoqërinë Dragobia Energy, në pronësi të Gener 2, subjekti kontraktor për ndërtimin e rrugës Thumanë-Kashar. Kredia kishte fillimisht vlerën e 26 milionë eurove, ndërsa në mars të këtij viti, palët nënshkruan edhe një shtesë prej 4 milionë eurosh në kontratën e huasë.

Dragobia Energy do t’i përdorë fondet e kredisë si borxh për aksionerin e vet, me qëllim financimin e punimeve për ndërtimin e rrugës Thumanë-Kashar.

Në vitin 2021, Intesa Sanpaolo Bank Albania, OTP Albania dhe Tirana Bank financuan me një kredi të përbashkët prej 26 milionë eurosh shoqërinë koncesionare “Orikum-Llogora”.

Edhe në rastin kur kreditë shërbejnë për të financuar projekte të Partneritetit Publik-Privat (PPP-ve), qeveria shqiptare nuk ofron garanci sovrane, ndaj bankat duhet ta marrin vetë përsipër rrezikun e kredisë.

Kreditë për biznesin dhe në veçanti ekspozimet e mëdha në segmentin e korporatave dhanë ndikimin kryesor në krizën e kredive me probleme, që kulmoi në vitin 2015. Edhe për këtë arsye, në dekadën e fundit, bankat janë përpjekur të ulin gradualisht ekspozimet e mëdha, duke e vënë fokusin në rritjen e kreditimit në segmentin me pakicë.

Megjithatë, në dy vitet e fundit po vërehet një tendencë në rritje për të marrë përsipër ekspozime në vlera të mëdha te klientët korporativë.

Raporti i kredive me probleme, i qëndrueshëm

Deri tani, raporti i kredive me probleme paraqitet i qëndrueshëm. Sipas të dhënave nga Banka e Shqipërisë, në muajin korrik, ky tregues pësoi rënie shumë të lehtë në 4.72%, pothuajse në të njëjtin nivel me fundin e vitit 2023, por gjithsesi në rënie krahasuar me nivelin 5.28% të një viti më parë.

Megjithatë, fakti që raporti i kredive me probleme është i qëndrueshëm, pavarësisht rritjes së shpejtë të portofolit të kredisë, është një tregues se sasia e kredive me probleme po rritet në vlerë absolute.

Në fund të muajit korrik, portofoli total i kredisë për ekonominë, arriti vlerën e 798.3 miliardë lekëve, në rritje vjetore me 13.3%.

Mbi këtë vlerë, totali i kredive me probleme vlerësohet në afërsisht 37.7 miliardë lekë, nga rreth 35 miliardë lekë që kishte qenë në fund të vitit 2023.

Raporti i kredive me probleme ngelet aktualisht pranë niveleve më të ulëta që prej vitit 2008.

Mosrënia e mëtejshme e raportit të kredive me probleme, pavarësisht rritjes së shpejtë të madhësisë së portofolit, mund të jetë një sinjal që dikton nevojën për kujdes të shtuar në kredidhënie.

Që vitin e kaluar, raporti i kredive me probleme ka dhënë sinjale rritëse në segmentin e kredisë për blerjen e pasurive të paluajtshme nga individët.

Sipas të dhënave nga Banka e Shqipërisë, raporti i kredive me probleme për këtë produkt në fund të vitit 2023 u rrit në 3.2%, nga rreth 2% që kishte qenë në mesin e vitit dhe 2.3% që kishte qenë një vit më parë.

Kredia për blerjen e pasurive të paluajtshme, kryesisht banesave, nga individët ngelet ende ndër produktet me performancën më të mirë cilësore për sektorin bankar.

Megjithatë, rritja e raportit të kredive me probleme mund të jetë një sinjal paralajmërues, duke pasur parasysh ritmet mjaft të larta të kreditimit në këtë segment të tregut gjatë viteve të fundit.

Banka e Shqipërisë vendos për herë të parë shtesën kundërciklike të kapitalit

Në fund të muajit qershor, Banka e Shqipërisë vendosi të aplikojë për herë të parë një shtesë kundërciklike në raportin e mjaftueshmërisë së kapitalit të sektorit bankar.

Sipas vendimit të Guvernatorit, Gent Sejko, norma e shtesës kundërciklike të kapitalit (KUNC) për Shqipërinë do të jetë 0.25 pikë përqind, nga zero që parashikohej në vendimin e mëparshëm. Të gjitha bankat tregtare në Shqipëri duhet ta plotësojnë këtë shtesë pas një viti, duke filluar nga data 30 qershor 2025.

Aplikimi i një shtese kundërciklike të kapitalit është i parashikuar në rregulloren e vitit 2018 “Për shtesat makroprudenciale të kapitalit. Një shtesë e tillë ka si qëllim ngadalësimin e kreditimit, në rast se banka qendrore vlerëson se ai po rritet me ritme tepër të shpejta.

Treguesi parësor në vlerësimin e Bankës së Shqipërisë lidhur me ritmet e kreditimit të ekonomisë dhe vendimmarrjen për nevojën e mundshme për shtesa kundërciklike të kapitalit është raporti mes rritjes së kreditimit dhe rritjes ekonomike.

Raporti i mësipërm tregon devijimin e vlerës së raportit të kredisë për ekonominë ndaj PBB-së nga prirja e tij afatgjatë dhe është indikatori kryesor që sinjalizon mundësinë e rritjes së tepërt të kreditimit në raport me Prodhimin Kombëtar.

Ky prag do të kalohej nëse devijimi i raportit të kredisë ndaj PBB-së me mesataren afatgjatë do të ishte pozitiv me më shumë se 2.1 pikë përqindje.

Sipas arsyetimit të vendimit të Guvernatorit, vlerat e treguesit parësor kanë vijuar të jenë negative deri në tremujorin I 2024, por madhësia e vlerës negative është zvogëluar.

Hendeku i raportit të kredisë ndaj Prodhimit të Brendshëm Bruto (PBB) ishte -7.2 pikë përqindje, nga -7.84 pikë përqindje që kishte qenë në tremujorin e mëparshëm.

Por, si plotësues të këtij treguesi parësor në vendimmarrjen e Bankës së Shqipërisë, shërbejnë disa elemente të tjera, të grupuara te treguesi i paralajmërimit të hershëm (TPHP) dhe që sinjalizojnë zhvillimet në kreditim dhe në aktivet jofinanciare, konkretisht tregun e pasurive të paluajtshme.

Banka e Shqipërisë vëren se, prej disa tremujorësh, ekonomia shqiptare po përjeton një cikël financiar pozitiv të mbështetur mbi rritjen e përshpejtuar të kredisë bankare.

Nëse analizohet ecuria e kredisë që jepet për bizneset, për zhvillim dhe investime në pasuritë e paluajtshme (rezidenciale dhe tregtare), e korrigjuar për efektin e kursit të këmbimit, normat

vjetore të rritjes deri në mars 2024, kanë qenë mbi 30% në secilin rast.

Më tej, nëse agregohen kreditë e dhëna për individët dhe për bizneset, për pasuritë e paluajtshme (rezidenciale dhe tregtare), norma e rritjes vjetore e këtij portofoli shënon 25% (nga 21% sipas raportimit në vlerë nominale).

Kjo normë rritjeje është dukshëm më e lartë se norma e rritjes vjetore për të gjithë portofolin e kredisë prej 10% (7% sipas raportimit në vlerë nominale), duke evidentuar përshpejtimin e kreditimit.

Sipas Bankës së Shqipërisë, periudha të tilla shoqërohen me nivele të mira të performancës financiare për agjentët e ekonomisë reale dhe për sistemin financiar.

“Megjithatë, këto periudha shoqërohen edhe me fillimin e rreziqeve të caktuara, që mund të lidhen me rënie të standardeve të kreditimit, rritjen e niveleve të përqendrimit të saj në sektorë apo tregje të caktuara, rritjen e niveleve të borxhit për agjentët e ekonomisë reale përtej niveleve të shëndetshme etj.

Këto situata, nëse lejohet të zhvillohen, mund ta bëjnë ekonominë dhe sistemin financiar më të ndjeshëm ndaj goditjeve të ndryshme, duke cenuar kështu stabilitetin financiar.

Për këto arsye, në këto raste sugjerohet përdorimi i instrumenteve makroprudenciale që zbusin ecurinë e ciklit financiar (veprojnë në mënyrë kundërciklike) dhe parandalojnë zhvillimin e pakontrolluar të këtyre rreziqeve.

Në rastin tonë, zhvillimet pozitive në ciklin financiar reflektohen më mirë nga ecuria e vlerave të Treguesit të Paralajmërimit të Hershëm Plotësues (TPHP). Mbështetur në vlerat e këtij indeksi përgjatë disa tremujorëve, përdorimi i KUNC sugjerohet nga metodologjia ‘Për përcaktimin e shtesës kundërciklike të kapitalit’”, – thuhet në argumentin e vendimit të bankës së Shqipërisë.

Më tej, banka qendrore shton se, nëse ritmet e kreditimit do të mbeten të larta, mund të priten rritje të tjera të normës së shtesës kundërciklike në periudhat e ardhshme.

Në fillim të këtij viti, ishte Fondi Monetar Ndërkombëtar (FMN) që i sugjeroi Bankës së Shqipërisë vendosjen e një shtese kundërciklike kapitali për sektorin bankar. Në deklaratën e Bordit Ekzekutiv të FMN për Shqipërinë, thuhej se vendosja e një shtese kundërciklike në raportin e mjaftueshmërisë së kapitalit për bankat tregtare mund të merret në konsideratë në afatin e mesëm, për të forcuar më tej stabilitetin financiar.

Sugjerimet për aplikimin e një norme kundërciklike nga FMN duket se mbështeten pikërisht te treguesit e paralajmërimit të hershëm dhe kryesisht te zhvillimet në tregun e pasurive të paluajtshme dhe të kredisë së dhënë nga bankat për financimin e blerjes së tyre.

Rregullat e reja kanë shëndoshur kapitalizimin e bankave

Pas krizës financiare që nisi në vitin 2008, rregullatorët e tregjeve bankare nisën një fushatë shtrëngimesh të kërkesave rregullatore, me qëllim që kriza të tjera të mundshme në të ardhmen ta gjenin sektorin bankar më solid dhe më të përgatitur.

Banka e Shqipërisë u tregua e shpejtë për të adoptuar kërkesat e reja rregullatore që u vendosën në Bashkimin Europian, të lidhura kryesisht me shtesat e reja makroprudenciale të kapitalit dhe me kuadrin e ndërhyrjes së jashtëzakonshme në banka.

Kjo ka bërë që kërkesat minimale për mjaftueshmërinë e kapitalit të rriten ndjeshëm, duke i bërë në teori sot bankat më të afta për t’u rezistuar goditjeve dhe humbjeve të mundshme nga përkeqësimi i cilësisë së aktiveve.

Në vitin 2019, u miratua rregullorja për shtesat makroprudenciale, që u shtohen kërkesave rregullatore bazë të kapitalizimit të bankave, që përcaktohen në rregulloren “Për mjaftueshmërinë e kapitalit”. Nga 12% që është kufiri minimal bazë i mjaftueshmërisë së kapitalit, me shtesën konservuese prej 2.5%, ky kufi ka arritur në 14.5%.

Me miratimin e shtesës së re kundërciklike, niveli minimal i treguesit të mjaftueshmërisë së kapitalit vitin e ardhshëm do të arrijë në 14.75%.

Meanwhile, the capitalization requirements are even higher for a special group of banks, classified as systemically important - Banka Kombëtare Tregtare (BKT), Banka Credins, Banka Raiffeisen and Banka OTP Albania.

Currently, BKT has an additional capital adequacy ratio requirement of 1.5%, which together with the conservation allowance of 2.5% brings the total capital adequacy ratio to 16%, Credins and Raiffeisen are obliged to complete a capital adequacy ratio of capital 1% higher than other banks (in total 15.5%), while OTP 0.5% more than other banks (in total 15%).

Also, systemically important banks, as well as Banca Intesa Sanpaolo, as of January 1, 2024, must also complete the first required supplement of the capital adequacy ratio related to the minimum requirement for regulatory capital instruments and accepted liabilities (MREL).

These banks must meet an additional 1.5% in the overall capital adequacy ratio. To meet the new requirements, some of these banks will use borrowing instruments that are recognized as part of the regulatory capital.

Data from the Bank of Albania show that the average indicator of capital adequacy for the banking sector in the middle of 2024 reached 19.3%, from 19% that had been in the same period a year ago.

The increase in profits is fueling the banks' optimism

A factor that explains the increase in the supply of credit and the appetite for risk from the banking system is also the increase in the financial performance of the sector in recent years.

According to data published by the Albanian Association of Banks, last year, the combined profit of commercial banks with International Financial Reporting Standards (IFRS) reached 27.9 billion ALL, the highest ever recorded. System profit increased by 17% compared to 2022.

Return on equity increased to 22.17%, from 14.23% a year ago.

The increase in the profits of the banking sector came mainly from the increase in interest rates in foreign currency and from the decrease in expenses for provisions, thanks to the further decrease in the ratio of non-performing loans.

The profits of the banking sector are continuing to grow this year as well. The preliminary data of the 6 months, always according to IFRS standards, show a net profit in the amount of 19.3 billion lek, increasing by 31% compared to the first 6 months of last year.

The average return on capital at the sector level has reached 20.38%, from 16.89% in the middle of last year. Profits have made the main contribution to the growth of the share capital and capital adequacy indicators in recent years./Monitor.al