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Eine Region im Spekulationsfieber: Wer profitiert vom Recht auf Wohnraum und wer wird davon ausgeschlossen?
Zahlen, die den Markt schockieren: von extremem Luxus bis hin zu völliger Unmöglichkeit, Wohnraum zu schaffen
Der Immobilienmarkt auf dem Balkan ist kein reiner Wohnungsmarkt mehr, sondern hat sich zu einer Kapitalarena entwickelt, deren Zahlen eine Realität widerspiegeln, die sich immer weiter vom Alltag der Bürger entfernt.
Der Rekordpreis von 15.000 Euro pro Quadratmeter im exklusiven Belgrader Viertel „Belgrad am Wasser“ ist nur die Spitze des Eisbergs.
In Serbien erreichte der Gesamtwert des Immobilienmarktes im Jahr 2025 8,1 Milliarden Euro – ein Wachstum, das hinter der Entwicklung der Realwirtschaft zurückbleibt. Die teuerste registrierte Wohnung wurde für rund 1,8 Millionen Euro verkauft, ein Haus erzielte 3,8 Millionen Euro. Auch in den Vororten herrscht spekulatives Treiben: Ein Parkplatz in Belgrad kostete bis zu 66.000 Euro, ein Betrag, der in vielen Fällen den Wert einer Wohnung in kleineren Städten der Region übersteigt.
In Montenegro haben die Durchschnittspreise 2.910 Euro/m² erreicht, in Budva liegen sie sogar über 3.300 Euro/m². In Podgorica verzeichnete man ein jährliches Wachstum von 17 Prozent – ein typisches Tempo für überhitzte Märkte.
Wesentliches Merkmal: Bis zu zwei Drittel der Käufe werden von Ausländern getätigt, wodurch das natürliche Verhältnis von Angebot und Nachfrage verzerrt wird.
In Kroatien liegt der nationale Durchschnittspreis bei rund 2.587 Euro/m², im Luxussegment an der Küste erreicht er jedoch über 4.400 Euro/m². Obwohl die Anzahl der Transaktionen zurückgegangen ist, haben sich die Preise nicht angepasst – ein deutliches Indiz dafür, dass die Nachfrage nicht von Einheimischen, sondern von Investoren und dem Tourismus kommt.
Das Bild wird jedoch noch ergreifender, wenn Albanien , insbesondere Tirana , in den Fokus rückt.
Innerhalb weniger Jahre hat sich die albanische Hauptstadt von einem bescheidenen Markt zu einem der dynamischsten und volatilsten in der Region entwickelt.
Heute:
• In zentralen Lagen und neuen Hochhäusern liegen die Preise zwischen 2.500 und 4.000 Euro/m²
• Bei Eliteprojekten und Luxusresidenzen gehen sie sogar noch höher und erreichen ein Niveau, das mit einigen EU-Städten vergleichbar ist.
• Gleichzeitig bleibt das Durchschnittsgehalt um ein Vielfaches niedriger als in Ländern, in denen diese Preise als „normal“ gelten.
Das bedeutet, dass das Verhältnis zwischen Einkommen und Wohnungspreis in Tirana zu den ungünstigsten in Europa zählt. In der Praxis muss eine durchschnittliche Familie jahrzehntelang arbeiten, um sich eine Standardwohnung leisten zu können.
In der gesamten Region zeichnet sich ein gemeinsames Muster ab: Die Preise werden nicht durch den Bedarf an Wohnraum, sondern durch spekulatives Kapital, ausländische Investitionen und den Mangel an anderen Finanzierungsmöglichkeiten bestimmt.
In Belgrad ziehen politisch einflussreiche Stadtentwicklungsprojekte internationales Kapital an; in Budva und an der kroatischen Küste dominieren Tourismus und ausländische Käufe den Markt; in Tirana halten massive Bauprojekte und informelles Kapital die Preise künstlich hoch.
Im Wesentlichen vollzieht sich auf dem Balkan ein Wandel von einem Markt, der auf sozialen Bedürfnissen basiert, hin zu einem Markt, der auf finanziellen Gewinn ausgerichtet ist. Dieser Übergang hat einen direkten Preis: den Ausschluss der Mittelschicht vom Wohnungsmarkt.
Wenn diese Entwicklung anhält, ist das Szenario klar: Die Städte werden mit leerstehenden Wohnungen gefüllt sein, die als Kapitalanlage gekauft wurden, während die Bürger in die Vororte abgedrängt werden oder auswandern.
Von Belgrad über Zagreb bis hin nach Tirana verliert das Eigentum seine grundlegende Funktion, nämlich ein Recht zu sein, und verwandelt sich in einen Luxus für wenige.
In dieser Realität ist die Zahl von 15.000 Euro/m² nicht nur ein Rekordwert, sondern eine Warnung. / Broschüre
Një krahasim pa kurrfar logjike,por vezëm me një qëllim për të lartësuar Beogradin që në realitet nuk është ashtu si shkruhet.