FLASH
Shkruar nga Pamfleti
Data provided by ASHK shows a decline in property sales contracts in Tirana over the last three years, while prices have continued to increase, exposing numerous anomalies in the market.
Official data on the real estate market in Albania shows a reality that challenges the basic rules of economics. Transaction figures from the State Cadastre Agency, ASHK, for the period 2021-2025, crossed with demographic changes and INSTAT data on building permits reveal a clear anomaly, where the volume of construction and property prices continue to increase, while the number of sales shrinks.
Data obtained through a right to information request to the Albanian Housing Agency (ASHK) shows that after a boom in 2022, apartment sales in the capital experienced a significant and continuous contraction for two years in a row, before showing stabilization and slight growth during 2025.
In a functioning economy, this should be the moment when basic rules come into play. When demand falls and unsold stock rises, prices should fall to encourage buyers. However, in Tirana, property prices experienced an aggressive increase during 2023-2024, making housing an impossible mission for the middle-class citizen.
This is the essence of what experts consider the “concrete paradox”; where instead of the market self-correcting from the lack of traditional buyers, it is being held hostage by the atypical buyer, who is immune to bank loans and interest.
“The construction sector is used as a conduit for informal and criminal money, reducing the pressure to sell quickly and allowing prices to remain high, regardless of the real income of households,” says Zef Preçi, director of the Albanian Center for Economic Research.
According to him, this informal flow of capital has created a "wall" of prices, which according to experts is deforming the national economy.
Property sales trend
Statistical data from the State Cadastre Agency show that 2022 was the "golden year" after the pandemic for the real estate market, while the following years saw a decline in sales.
At the national level, the property sales trend reached an absolute peak in 2022 with 37,684 contracts, followed by a substantial contraction of approximately 17.2% by 2024, dropping to 31,199 contracts. The market recorded growth again during 2025, where 36,027 real estate transactions were recorded.
Ndërsa numri i transaksioneve në nivel kombëtar u përmirësua, Tirana – e cila mban peshën kryesore me mbi 41% të transaksioneve në këto 5 vite, ende nuk ka arritur nivelin e shitjeve të vitit 2022. Të marra së bashku, 4 rajonet e ASHK në Tiranë regjistruan mbi 17 mijë transaksione në vitin 2022, ndërsa në vitin 2025 rreth 13 mijë.
Volumi i transaksioneve të ndodhura në kryeqytet, krahasuar me totalin në rang vendi, ra nga 45.5% në vitin 2022 në 36.5% në vitin 2025. Të dhënat tregojnë se tregu u zhvendos në vijën bregdetare dhe zona të tjera të vendit, që janë përgjegjëse edhe për atë që duket si një rimëkëmbje e tregut gjatë vitit të shkuar.
Për shembull, në zonën e mbuluar nga drejtoria “Tirana Veri”, e cila përfshin disa nga zonat me zhvillimin më të vrullshëm, përfshirë Bulevardin e Ri, në vitin 2021 u regjistruan 4,735 kontrata shitjeje dhe u rrit në 6,201 transaksione në vitin 2022.
Por pas këtij momenti tregu ra. Në vitin 2023 numri i shitjeve ra në 4,729, dhe në vitin 2024 preku fundin e këtij cikli me vetëm 4,073 kontrata, një rënie drastike prej afro 35% krahasuar me vitin e bumit.
Sipas Ylli Sulës, drejtues i kompanisë “Çelësi” që përpilon indeksin e çmimeve “Keydata”, kjo është zona me çmimet më të ulëta në kryeqytet.
“Parë nga ky këndvështrim relativ, kjo zonë mbetet, si edhe para kërcimit të çmimeve prej vitit 2022, zona me çmimet më të ulëta në Tiranë,” thotë Sula.
Ai e shpjegon rënien e transaksioneve me rënien e numrave të migrimit të brendshëm dhe pamundësinë e këtij grupi që lëviz nga rrethet drejt Tiranës për të blerë me çmimet aktuale.
“Për sa i takon rënies së vëllimit të kontratave në këtë zonë, interpretimi ynë e lidh këtë dukuri kryesisht me rënien e fluksit migrator të brendshëm drejt kryeqytetit nga shtresa e blerësve me nivel të ulët ekonomik që ka përbërë ndër vite potencialin kryesor për këtë zonë dhe me pamundësinë e kësaj shtrese për të përballuar këtë nivel rritjeje çmimi”, tha ai.
Një trajektore e ngjashme vërehet edhe në atë zonë që njihet si “Tirana Jug”, që përfshin qendrën e Tiranës dhe pjesën e lakmuar rreth parkut të Liqenit Artificial. Nga 3,960 kontrata në 2022, shifra në këtë zonë ra në 3,109 në vitin 2024. Jugu i kryeqytetit pati një rikthim më të fortë në vitin 2025, por sërish pa arritur shifrat e dy viteve më parë.
“Investitori jo-elastik”
Sipas indeksit “KeyData” të kompanisë Çelësi, çmimet e pronave në kryeqytet për 3 vitet e fundit [2023-2025] janë rritur mes 49.4% në zonën veriore deri në 74.9 për qind në zonat e tjera të Tiranës.
Për ekspertin e ekonomisë, Zef Preçi, rritja e çmimeve pavarësisht rënies së kërkesës ka një sërë faktorësh, që përfshijnë kostot më të larta, rritjen e taksave vendore dhe qendrore, rritjen e çmimeve të referencës dhe një treg spekulativ me prani të madhe parash të pista.
“Ka disa tregues ku mund të dyshohet me bazë për prezencë parash të pista në sektorin e ndërtimit, por asnjëri nuk është ‘provë’ i vetëm,” thotë ai, duke përmendur format e financimit të projekteve luksoze në kryeqytet që po zhvillohen nga kompani pa kapital të qartë.
Për të, ngritja e kullave të mëdha pa marrë kredi është një sinjal i qartë rreziku.
“Kemi kompani ndërtimi me xhiro shumë të ulët të deklaruar ndër vite, që papritur marrin leje për projekte dhjetëra milionë euro dhe nuk raportojnë burimin e kapitalit, ose kanë strukturë pronësie me zinxhir shoqërish guackë, shpesh off‑shore,” thekson Preçi.
Edhe Eduard Gjokutaj, drejtues i qendrës kërkimore ekonomike ALTAX, shpjegon se rritja e çmimeve po udhëhiqet “nga një kërkesë selektive e përqendruar në segmentet premium.” Kjo krijon atë që ai e quan “investitor jo-elastik”, një profil që zotëron likuiditet të bollshëm dhe nuk reagon ndaj luhatjeve të çmimit.
Për ekspertët, ky treg që dominohet nga blerës që nuk pyesin për çmimet është dëshmi e ekonomisë informale dhe dyshimeve për pastrim parash. Eduard Gjokutaj paralajmëron se peizazhi financiar i Tiranës nuk mund të analizohet pa marrë parasysh “flamujt e kuq” që valëviten mbi këtë sektor.
“Boshllëku sistematik mes çmimeve të deklaruara në kontrata dhe vlerës reale të tregut është sinjali i parë i një ekonomie paralele,” thekson ai. Sipas tij, ky fenomen vërtetohet lehtësisht nga një tjetër anomali: “Një raport jashtëzakonisht i ulët i kredive hipotekore kundrejt transaksioneve totale, çka sugjeron se një pjesë e konsiderueshme e pasurive të paluajtshme po përthithet nga likuiditeti jashtë sistemit bankar.”
Po ashtu, një tjetër sinjal alarmi janë të ashtuquajturat “flip transactions” apo rishitja e shpejtë e pronave: “Pa pasur asnjë funksion real banimi apo ekonomik, tregon për një natyrë spekulative të tregut,” theksoi Gjokutaj.
Sëmundja Holandeze
Të dhënat e Censusit të Popullsisë dhe Banesave 2023 nga INSTAT tregojnë se popullsia banuese në Shqipëri ka pësuar një rënie drastike krahasuar me vitin 2011, një fenomen që prek pothuajse të gjithë vendin.
Qarku i Tiranës është i vetmi që ende shënon një shtesë popullsie, falë urbanizimit të vazhdueshëm dhe migrimit të brendshëm drejt kryeqytetit. Por pavarësisht kësaj rritjeje popullsie, në vitin 2023 në Bashkinë e Tiranës numëroheshin 52,800 banesa të pabanuara. Të llogaritura mbi një sipërfaqe mesatare konservatore prej 80 metrash katrorë dhe çmimin mesatar të referencës shtetërore në kryeqytet rreth 1,290 Euro për metër katror, këto objekte bosh përfaqësojnë afro 5 miliardë euro kapital të “ngrirë”.
Pavarësisht rënies së popullsisë, të dhënat e INSTAT tregojnë se në vitin 2024 u dha leje për 2.4 milionë metra katrorë sipërfaqe të reja ndërtimi. Në vitin 2025, sipërfaqja ra në 1.3 milionë metra katrorë.
This situation is threatening, according to experts, the country's macroeconomic structure. For Zef Preçi, this is a profound paradox since the current volume of construction is not based on any real macroeconomic projection.
“The IMF and other institutions expect real GDP growth of around 3–4% per year in the next decade… this is not enough to justify construction taking such a large share of total investment, reaching around half of investment in some years,” he explains.
This craze for throwing money into concrete is creating ripple effects. Preçi uses the term “Empty Towers” to describe thousands of unused apartments and offices that hold huge investment values locked up.
“The more capital is held in empty buildings, the less capital is left for sectors that increase productivity and exports, holding back long-term GDP growth,” warns Preçi.
Gjokutaj also emphasizes the same point that construction has abandoned its social function.
“Property is being used as a 'store of value', fueled by inward urbanization towards the capital and diaspora demand,” he said.
According to him, Albania risks falling into what is known in economics as "Dutch Disease", when the strengthening of the local currency due to large inflows of foreign exchange to purchase real estate harms the rest of the economy.
"We are in conditions defined as 'Dutch Disease', where excessive concentration in one sector (construction) 'kills' other competitive sectors by increasing input costs (labor and land)," says Gjokutaj. This situation, according to him, creates an "illusion of wealth", while leaving the productive and innovative sectors underfunded, hitting long-term sustainable development./Reporter.al
Lini një Përgjigje