FLASH
Shkruar nga Pamfleti
A study published by the Friedrich Ebert Foundation in September 2025 sheds light on the worrying dimensions of money laundering in the real estate sector in Albania over the past decade. The analysis conducted by Assoc. Prof. Dr. Adriatik Kotorri documents that a significant part of the country's construction boom may have been financed from sources of dubious origin.
According to the data analyzed in the study, during the period 2015-2024, construction permits were issued in Albania for 11.48 million square meters with an average market value of 16.238 billion Euros. Of this amount, only 7.108 billion Euros were identified as being financed from legal sources, specifically 5.521 billion Euros from bank loans and 1.587 billion Euros from foreign direct investments.
The difference of at least 9.13 billion Euros raises serious questions about the origin of the funds. While part of this difference may represent unsold land or financed by legitimate savings, researcher Kotorri argues that the most worrying indicator is related to illicit sources.
Foreign investments
One of the most important findings of the study is related to the dramatic increase in foreign investment from countries that have been or are currently on the grey list of the Financial Action Task Force (FATF), the international organization that monitors money laundering and terrorist financing.
The case of Turkey is the first. Investments from this country have increased from 86 million Euros in 2015 to 257 million Euros in 2024. Turkey was part of the FATF grey list until June 2024, a period that coincides with the intensification of its investments in the Albanian real estate sector.
Bulgaria represents the second case in terms of relative growth. From practically zero investments in 2015, this country reached 74 million Euros in investments in 2019 and continued with 28 million Euros in investments in 2024. Bulgaria was also part of the FATF grey list until recently.
Researcher Kotorri points out that even the United Arab Emirates, another jurisdiction with historically weak financial control, has increased investments from zero to a peak of 19 million euros in 2023.
The report argues that “these investment flows, from countries with weak financial controls, raise questions about the true nature of these investments and the potential risk they pose for money laundering in Albania.”
Penetration mechanisms
The study identifies several main routes through which illicit money infiltrates the construction sector, such as:
Themelimi i kompanive me kapacitete të dyshimta: Nga 2015 në 2023, numri i kompanive të ndërtimit u rrit me 40%, duke arritur në 6,955 kompani. Shqetësuese është se 82% e kompanive të reja kanë vetëm 1-4 të punësuar dhe nuk disponojnë kapacitete reale për të realizuar projekte ndërtimi. Sipas raportit, për periudhën 2017-2019, rreth 59% e kompanive që morën leje për objekte mbi 6 kate nuk kishin kapacitete financiare të mjaftueshme.
Depozitimi i fondeve në vende të treta: Metoda përfshin depozitimin e fondeve në banka të vendeve me kontroll të dobët (si Turqia, Bullgaria dhe EBA) dhe rikthimin e tyre në Shqipëri si “investime të huaja direkte”. Kjo skemë mundëson që paratë me origjinë të dyshimtë të fitojnë një “pamje legjitime” përmes sistemit bankar ndërkombëtar.
Pagesat cash dhe nënvlerësimi: Praktika e deklarimit të vlerave të ulëta në kontrata, ndërsa pjesa tjetër paguhet në dorë, mbetet e zakonshme. Megjithëse çmimet e referencës minimale u vendosën në 2018, diferenca mes çmimeve reale dhe atyre të deklaruara arrin deri në 100% në zonat elitare.
Depozitimi i fragmentuar: Shumat ndahen në depozitime të vogla për të shmangur alarmet automatike bankare (zakonisht nën 7,000 Euro) dhe më pas përdoren për blerje pronash.
Deformimi i tregut
Një ndër gjetjet më alarmante të studimit lidhet me paradokset që ka krijuar ky fenomen në tregun shqiptar të pasurive të paluajtshme.
Paradoksi i sasisë: Gjatë periudhës 2011-2023, ndërsa popullsia ra me 478,590 banorë, numri i banesave u rrit me 74,286 njësi. Megjithatë, numri i familjeve të pastreha u rrit me 88%, nga 70,630 në 132,563 familje. Shqipëria sot ka më shumë banesa se familje, por më shumë njerëz pa strehë.
Paradoksi i çmimit: Çmimet janë rritur me 139% (nga 862 Euro/m² në 2015 në 2,057 Euro/m² në 2024) ndërkohë që oferta ka shënuar një rritje prej 46%. Kjo shkel logjikën bazë ekonomike ku rritja e ofertës duhet të ulë çmimet.
Ndikimi në aksesibilitetin e strehimit: Në 2015, një personi me pagë mesatare i duheshin 38 vite për të blerë një apartament në periferi. Në 2024, kjo kohë është rritur në 47 vite, një rritje prej 23%. Për një çift, koha është zgjatur nga 19 në 23 vite.
Evazioni
Studimi vlerëson se gjatë periudhës 2015-2024, korrupsioni dhe evazioni fiskal kanë gjeneruar të paktën 8.168 miliardë Euro të ardhura të paligjshme në Shqipëri. Këto shifra bazohen në të dhëna nga ALTAX, i cili shfrytëzon burime zyrtare përfshirë INSTAT, Ministrinë e Financave, SPAK, KLSH, FMN, Bankën Botërore dhe Transparency International.
Një pjesë e konsiderueshme e këtyre fondeve besohet të ketë gjetur rrugë drejt sektorit të ndërtimit. Sipas raportit të “Global Initiative Against Transnational Organized Crime”, pastrimi i vlerësuar i parave në Shqipëri vetëm për periudhën 2017-2019 arrin deri në 1.6 miliardë Euro.
Paradoksalisht, ndërsa fenomeni ka rritur të ardhurat vendore përmes taksave dhe tarifave të ndërtimit (nga 12.9 miliardë lekë në 2015 në 30.5 miliardë lekë në 2022), ai ka krijuar një varësi të rrezikshme. Pesha e taksave të lidhura me pasuritë e paluajtshme në totalin e të ardhurave vendore është rritur nga 37% në 51%.
Performanca
Një ndër kritikuat më të forta të studimit i drejtohet Agjencisë së Inteligjencës Financiare (AIF). Analiza tregon se aktiviteti i AIF ka rënë dramatikisht gjatë 5-vjeçarit të fundit:
Rastet e dërguara në organet ligjzbatuese ranë nga 1,856 (2015-2019) në 1,204 (2020-2024).
Inspektimet në vend u reduktuan nga 806 në 550.
Pasuritë e bllokuara ranë nga 71.4 milionë Euro (2015-2019) në vetëm 15.8 milionë Euro (2020-2024), një rënie 4.5 herë
Veçanërisht shqetësuese është vëzhgimi se aktiviteti i AIF bie në vitet zgjedhore. Me përjashtim të 2019 (kur nuk pati garë elektorale për shkak të bojkotit), në të gjitha vitet zgjedhore (2013, 2015, 2017, 2021, 2023) u shënua rënie e pasurive të bllokuara krahasuar me vitin paraardhës.
Për mosdeklarimin e shumave në kufi, një metodë kyçe e sjelljes së parasë së paligjshme nga jashtë, AIF ka dërguar vetëm 26 raste gjatë dekadës, mesatarisht 2.6 raste në vit, me një rënie të theksuar vitet e fundit.
Dimensioni ndërkombëtar dhe lista gri
Shqipëria ka qenë pjesë e listës gri të FATF për një periudhë trevjeçare, duke u klasifikuar si vend me nivel të ulët të përpjekjeve për parandalimin e pastrimit të parave.
Raporti thekson se, zhvendosja progresive e ekonomisë shqiptare drejt sektorit të pasurive të paluajtshme, e shoqëruar me tolerancë institucionale ndaj fondeve me origjinë të dyshimtë, ka krijuar një “terren të favorshëm” për operatorë që synojnë të integrojnë kapitale të paligjshme në ekonomi.
Vakuumi ligjor
Një gjetje tjetër e rëndësishme lidhet me vakuumin ligjor që karakterizon tregun shqiptar. Ndryshe nga shumica e vendeve evropiane që kanë mekanizma mbrojtës për blerësit e pronave të papërfunduara (si llogaritë Escrow ose garancitë bankare), Shqipëria ofron mbrojtje minimale.
Kontratat e “Premtimit të Shitjes” dhe “Kalimit të të Drejtave”, që dominojnë tregun, nuk kanë bazë specifike ligjore dhe mbështeten në interpretim të përgjithshëm të Kodit Civil. Studiuesi Kotorri argumenton se “kontratat me të cilat shiten pjesa dërrmuese e pasurive të paluajtshme në Shqipëri janë të pabazuara në ligj.”
Indikatorët e “Kartelit”
Raporti identifikon shenja të një tregu të kontrolluar në mënyrë joformale, me karakteristika të ngjashme me kartelet:
Mungesa e konkurrencës mes projekteve në të njëjtën zonë
Rritje e koordinuar e çmimeve në periudha të njëjta (pranverë dhe vjeshtë)
Çmim pothuajse identik për parkingun në të gjitha projektet (së paku 15,000 Euro)
Rritje uniforme e sipërfaqes së përbashkët që i shtohet pronës (nga 7-12% në 17-35%)
Konkluzioni
The report concludes that, “money laundering in the construction sector functions as a win-win system, where all actors involved, from buyers with dubious funds who legalize capital, to builders who secure quick financing, to real estate agents who receive commissions and the government who increases tax revenues, benefit from this phenomenon.”
Researcher Kotorri argues that this structure creates a strong resistance to reforms: the greater the benefits, the greater the opposition to combatting the phenomenon. The legal vacuum, the lack of guarantees for buyers and the role of real estate agents as key intermediaries in negotiations for “cash” payments have been identified as factors that facilitate the penetration of illicit money.
The analysis concludes that builders, through "cartel"-type agreements, have managed to dictate the market instead of it being dictated by buyers, undermining competition and artificially increasing prices.
Domestic buyers and investors, on the other hand, exhibit what the report calls “herd behavior” and fear of missing out (FOMO), buying not out of a real need for housing, but out of a perception of a steadily growing market.
Researcher Kotorri concludes that in this "dance" between various market actors, where speculators, builders and agents benefit, the only party that loses are families and young couples with real housing needs, who find it increasingly impossible to secure housing, despite the existence of a large stock of uninhabited apartments. / Fact
Lini një Përgjigje