FLASH
Shkruar nga Eduard Halimi dhe Arlind Ahmetaj
The Giant Towers of Tirana: The Security of Bank Loans in the Face of Criminal Investigations against
Organized Crime and the Importance of the Bona Fide Principle. An Analysis of the Conflict between
Real Law, Public Criminal Interest and Legal Security in the Albanian Construction Market
1. Introduction: Towers and the legal risk that lurks beneath them
The growth of vertical construction in the Albanian capital has become a symbol of economic development and at the same time a minefield for major legal challenges. In recent years, Tirana has seen an explosion of multi-story construction in the center and suburbs, with projects reaching tens of millions of euros, partially financed by the Albanian banking system. Beyond bank financing, a real concern has become part of the public discussion about the source of financing for these buildings, which are linked to the criminal world.
Banks, due to their vital role as financiers of these investments, are directly exposed to the risk that the property (collateral) will be involved in criminal investigations for money laundering or organized crime. While the real guarantee (mortgage) should serve as a security mechanism for the creditor (bank) to repay the obligations, it is often found confiscated as the product of a criminal offense by the prosecution as part of a criminal process.
Albanian courts are increasingly faced with this issue, where they must weigh, on the one hand, the right acquired by third parties in good faith (especially banks) and the active role that law enforcement agencies should have in confiscating assets suspected of being the product of criminal activity. The position that the Court will take will be quite important as it could lead to the paralysis of the financial system of bank loans. This article aims to analyze this issue in depth, offering possible solutions referring to lessons from European practices.
2. Real mortgage law: The legal axis of bank financing
A mortgage is a fundamental institution in the relationship between the builder and the financial institution. It guarantees that, in the event of default on the loan, the bank has the right and the ability to foreclose on the property and be compensated from the proceeds of the sale of the property through enforcement proceedings.
According to Article 560 of the Albanian Civil Code, a mortgage is “a real right that gives the creditor the right to demand repayment of the debt from the debtor’s immovable property.” This right is acquired and guaranteed through its registration in the Immovable Property Registration Office, as a note in section “E” of the relevant card.
Nga eksperiencat e viteve të fundit, vetëm regjistrimi nuk ka rezultuar efektiv. Nëse prona mbi të cilën vendoset hipoteka rezulton e përfshirë në aktivitete të paligjshme, ajo mund të bëhet subjekt i masave penale, përfshirë sekuestrimin preventiv dhe më pas konfiskimin përfundimtar dhe kalimi i pasurisë në emër të shtetit. Prandaj, përgjegjësia e bankës nuk është vetëm regjistrimi formal i kontratave të hipotekës apo barrave siguruese.
Procesi i “compliance” pranë bankave duhet të përfshijë: (i) Verifikim të titullit të pronësisë; (ii) kontrollin e regjistrave për bllokime apo shënime të tjera; (iii) verifikimin e subjekteve kredimarrës (ndërtuesin dhe aksionerin në rast se është kompani) nëse ka procese penale apo nëse ka qenë i dënuar më parë. Në mungesë të verifikimeve dhe veprimeve aktive të bankës, kjo e fundit rrezikon ta humbasë mbrojtjen që ofron parimi i
mirëbësimi.
3. Bankat, krimi dhe prokuroria: Kur kolaterali bëhet objekt penal
Në Shqipëri, është rritur ndjeshëm numri i rasteve kur prona të përdorura si kolateral bankar janë bërë objekt i sekuestrimeve nga Prokuroria e Posaçme (SPAK), në kuadër të hetimeve për pastrim parash ose korrupsion. Kjo ka ngritur disa pyetje thelbësore:
● A është banka “palë e tretë e mbrojtur”?
● A duhet të humbasë banka kolateralin për shkak të sjelljes së debitorit?
● A janë respektuar të drejtat e bankës për një proces të drejtë?
Rastet tregojnë se shpesh bankat nuk ftohen në proceset penale si palë me interes legjitim, çka cenon të drejtën e tyre për t’u dëgjuar, siç është garantuar në nenin 6 të KEDNJ-së. Procesi i konfiskimit të pasurive dhe kalimit të tyre në administrimin e AAPSK-së dhe më pas në pronësi të shtetit bëhet më tej pa prezencën e bankës duke e zhveshur këtë të fundit nga e drejta për të mbledhur detyrimin e debitorit.
Në thelb qëllimi i legjislacionit penal për konfiskimin e pasurive, produkt i veprave penale, është të ndëshkojë dhe mos lejoj subjektin e veprës penale të gëzojë frutet dhe përfitimet financiare të cilat vijnë si rrjedhojë e shkeljes së legjislacionit penal. Por cfarë interesi publik mbrohet duke mos lejuar institucionet financiare të ekzekutojnë detyrimet e tyre ndaj këtyre pasurive?
Praktikat e deri viteve të fundit të gjykatave shqiptare thuajse e injoronin tërësisht debatin lidhur me këtë cështje duke u mjaftuar me një arsyetim “të thatë” se cështjet e hiptekës dhe kolateralit bankar janë me natyrë tërësisht civile dhe duke e lënë konfliktin të pazgjidhur dhe i drejtonin palët drejt gjykatave civile. Por kur pasuritë e subjektit penal konfiskoheshin thuajse në tërësinë e tyre, ky devijim i linte të pambrojtura interesat e institucioneve financiare pasi nuk kishte mjete për ekzekutimin e detyrimeve financiare.
Proceset e inceneratorit si dhe disa raste të tjera të ndjekura nga SPAK por edhe prokuroritë e zakonshme kanë sjellë disa zhvillime të rëndësishme në linjë me praktikën ndërkombëtare duke ruajtur hipotekën e institucioneve financiare në bona fede pavarsisht transferimit të asetit objekt konfiskimi në pronësi të shtetit duke ndjekur parimin se hipoteka ndjek sendin.
4. Parimi Bona Fide: Një mburojë apo një iluzion?
Parimi bona fide është një gur themeli në sistemin e të drejtës në vecanti në konteksti e marrëdhënieve regëtare. Ai synon të mbrojë palët e treta që veprojnë në mirëbesim, duke u mbështetur te titujt e regjistruar zyrtarisht. Vlerësimi i këtij parimi ligjor, edhe në kontekstin e hetimeve penale, nuk mund të mbetet iluzion por duhet të shërbejë si një mjet efektiv për mbrojtjen e interesave të palëve të treta.
Ky debat juridik është tashmë një rrugë e shkelur për institucionet dhe gjykatat ndërkombëtare dhe për të bërë një vlerësim të aplikimit të tij do të analizojmë në vijim disa nga praktikat kryesore të tyre.
Direktivës 2014/42/BE e Parlamentit Europian “Për bllokimin dhe konfiskimin e instrumenteve dhe të produkteve të krimit në Bashkimin Europian” shprehet se meqenëse masat parandaluese, prekin të drejtat e personave, jo vetëm atyre të dyshuar apo të akuzuar, por dhe të palëve të treta të cilat nuk janë në procedim penal, është i nevojshëm përcaktimi i një mbrojtje specifike dhe i mjeteve juridike të përshtatshme në mënyrë që të garantohet ruajtja e të drejtave themelore në zbatim të direktivës si e drejta për tu dëgjuar e palëve të treta të cilat pretendojnë se janë pronarë të pasurive mbi të cilat shtrihen masat ose që gëzojnë të drejta reale mbi to.”
Gjithashtu në nenin 6 të po kësaj direktive parashikohet se: “penalizon vetëm personat fizik e juridik që hyjnë në
marrëveshje financiare me subjektet duke patur dijeni për problematikat e tyre me ligjin si dhe me
synimin ndihmën për shmangien e konfiskimit mbi pasurinë nga organet ligjzbatuese.”
Konventa e Palermos në nenin 12 pika 8 , në kuadër të procesit të rregullt ligjor, ofron një sërë garancish për subjektin i cili i nënshtrohet masave parandaluese kundër pasurisë dhe personave të tretë, duke parashikuar që shtetet palë gjatë procesit të konfiskimit të pasurisë nuk duhet të cenojnë të drejtat e palëve të treta në mirëbesim. Konventa e Këshillit të Europës “Për Pastrimin, Kërkimin, Kapjen dhe Konfiskimin e Produkteve të Krimit dhe për Financimin e Terrorizmit“ parashikon në nenin 21 garanton të njëjtën mbrojtje për palët e treta në mirëbesim.
Praktika e GJEDNJ-së:
Lidhur me të drejtën e palës së tretë për tu dëgjuar, në çështjet Canea Catholic Church vs. Greece (paragrafi 50), Glod vs. Romania (paragrafi 46), Albina vs. Romania (paragrafi 43), Lungoci vs. Rumania (paragrafi 48), Yanakiev vs. Bulgaria (paragrafi 82) GJEDNJ është shprehur se: “kur palës nuk i është garantuar aksesi në gjykatë në shkelje të nenit 6 të Konventës dhe ky i fundit e lidh këtë shkelje me të drejtën e pronësisë sipas nenit 1 të protokollit nr. 1 të Konventës, Gjykata nuk duhet të spekulojë se çfarë do të ndodhte në rast se ky subjekt do të ishte palë në proces dhe të jap një vendim për sa i përket kësaj të drejte por duhet ta gjej vendimin në shkelje ipso jure.”
Njëherazi, në cështjet Andonoski kundër ish Republika e Maqedonisë, nr. 16225/08, § 12 dhe 36, 17 shtator 2015; B.K.M. Lojistik Tasimacilik Ticaret Limited Sirketi kundër Sllovenisë ; § 48, Yasar kundër Rumanisë, § 49; apo Aktiva DOO kundër Serbisë, § 7) GJEDNJ e ka analizuar refuzimin nga gjykatat vendase të ndërhyrjes së personit të tretë si privim nga posedimi apo te drejtat reale kur konfiskimi i instrumentit të krimit ka të bëjë me pronën e palëve të treta dhe përbën një masë të përhershme, duke konstatuar shkeljen e KEDNJ sipas rastit te nenit 1 te protokollit shtese.
Në çështjen Gladysheva v. Russia (2011), GJEDNJ theksoi se e drejta e palës që ka blerë një pasuri në mirëbesim dhe e ka regjistruar atë sipas ligjit, duhet të mbrohet në mënyrë proporcionale, edhe nëse më vonë del se titulli fillestar ishte me ves. Gjykata arsyetoi se: "Shteti ka përgjegjësinë të garantojë sigurinë juridike të transaksioneve, duke mbrojtur palët që kanë vepruar në mirëbesim dhe në përputhje me ligjin." Kjo çështje është analogjike me rastet kur një bankë vendos hipotekë mbi një pasuri që më pas përfshihet në një hetim penal. Nëse banka ka vepruar në mirëbesim, ajo duhet të gëzojë mbrojtje sipas Konventës Europiane.
Ajo cka është themelore dhe vendimtare është se GJEDNJ është shprehur po ashtu se: “njohja nga legjislacioni vendas i së drejtës së palës së tretë për të kërkuar dëmshpërblim për dëmin e shkaktuar në pronësinë e tyre nga të pandehurit nuk përbën një mjet efektiv për mbrojtjen e kësaj të drejte (të drejtës së pronësisë/të drejtës reale të fituar në mirëbësim), pasi ndër të tjera i pandehuri mund të jetë i paaftë që të shlyejë një dëm të tillë”. Në çështjen B.K.M. Lojistik Tasimacilik Ticaret Limited Sirketi v. Slovenia (shih dhe Bowler International Unit v. France, nr. 1946/06, §§ 44-45, 23 korrik 2009, dhe, mutatis mutandis, Vasilevski v. Ish Republika e Maqedonisë, nr. 22653/08, § 57, 28 prill 2016) GJEDNJ është shprehur se: “padia/kërkesa për kompensim nuk konsiderohet se ofron për një pronar në mirëbesim mundësi të mjaftueshme për ta sjellë çështjen e tyre para autoriteteve kompetente kombëtare.” Në çështjen Gogitidze dhe të tjerë kundër Georgia në paragrafin 105 e në vijim, GJEDNJ është shprehur qartazi se: “pasuritë e palëve të treta mund të konfiskohen vetëm në rastet kur nuk ekziston elementi i bona fede, pra kur qëllimi i transferimit te kjo palë e tretë ka qenë fshehja e pasurisë objekt konfiskimi.” Këtë qëndrim GJEDNJ e ka mbajtur duke e zgjeruar më tej edhe në çështjet Raimondo vs. Italisë (paragrafi 30), Arcuri dhe të Tjerë vs. Italsë, Marabito dhe të tjerë vs. Italisë, Butler vs. Mbretëria e Bashkuar,
Webb vs. Mbretëria e Bashkuar, Saccoccia vs. Austrisë (paragrafi 88), Silickiene vs. Lithuanisë (paragrafi 65) ku gjykata është shprehur se: “konfiskimi i pasurive objekt hetimi të veprave penale mund të shtrihet ndaj palëve të treta vetëm kur këto të fundit nuk kanë vepruar në mirëbesim (bona fede)” por e ka zgjeruar këtë koncept duke thënë se familjarët dhe të afërmit prezumohet të jenë në keqbesim. Kjo nuk ndodh kur subjekti është një palë jashtë këtij rrethi e aq më pak një institucioni financiar.
Praktika e GJDBE-së:
Lidhur me të drejtën për të marrë pjesë në gjykim, Gjykata e Drejtësisë e Bashkimit Europian në vendimin C-752/21, të datës 9 Mars 2023 ka vlerësuar se: “Legjislacionet kombëtare duhet të përmbajnë shprehimisht dispozita që lejojnë ankimin kundrejt një vendimi që prodhon pasoja ligjore dhe ekonomike, si rasti i sekuestrimit të sendeve në pronësi të një personi fizik apo juridik. Legjislacioni kombëta që përjashton një palë të tretë nga kategoria e personave që kanë të drejtë të ankimojnë sekuestrimin e sendeve në pronësi të një pale të tretë nuk është në përputhje me legjislacionin e Bashkimit Europian.”
Në çështjen T-Mobile Netherlands BV and Others (C-8/08), Gjykata nënvizoi se mbrojtja e sigurisë juridike është pjesë e të drejtës themelore në kuadër të rendit juridik të BE-së. Palët që bazohen në dokumente zyrtare, siç janë regjistrat e pronës, nuk mund të mbajnë përgjegjësi për veprime të paligjshme që nuk kanë pasur mundësi t’i dinë ose kontrollojnë.
5. Praktikat ndërkombëtare: Si trajtohet kolaterali në vendet e BE-së dhe më gjerë
Legjislacioni Italian nr. 159/2011 ("Kodi Antimafia") në nenin 52 parashikon që sekuestrimi dhe konfiskimi mund të shtrihet edhe ndaj palëve të treta, por vetëm nëse provohet bashkëpunimi ose dijenia e tyre për burimin kriminal të pasurisë. Gjykata e Kasacionit Italian (Sezioni Unite) ka vendosur në disa raste (p.sh., Sez. Un. n. 11170/2014) se hipoteka e regjistruar përpara masës së sekuestrimit ruan vlefshmërinë për sa kohë banka nuk ka bashkëpunuar apo nuk ka pasur dijeni për origjinën kriminale.
Sipas §73e të Strafgesetzbuch (StGB), konfiskimi i pronës mund të preki palët e treta vetëm nëse këto nuk kanë fituar të drejtën në mirëbesim. Gjykata Kushtetuese Gjermane ka theksuar që masat e sekuestrimit duhet të kalojnë testin e proporcionalitetit (vendimi BVerfG, 1 BvR 1287/08), duke respektuar edhe të drejtën themelore të pronës (neni 14 i Grundgesetz – Kushtetuta gjermane) Sipas Wet op de economische delicten (Ligji për Krimet Ekonomike) dhe jurisprudencës së Gjykatës së Lartë të Hollandës (Hoge Raad, 12.10.2004, NJ 2005, 112), në rast se pasuria e një pale të tretë që ka vepruar në mirëbesim konfiskohet, ajo ka të drejtë për kompensim financiar nga shteti.
Në Shtetet e Bashkuara të Amerikës, Gjykatës Penale e Sixth Circuit përkatësisht çështja United States vs. Huntingon National Bank 682 F.3d 429 (6 th Cir. June 14, 2012) gjykata arsyetoi se: “parimi i blerësit në mirëbesim aplikohet edhe ndaj institucioneve financiare pasi banka “bleu” interesin e saj të sigurisë për një pasuri të vlefshme (të krijuar ligjërisht) dhe sepse bank nuk kishte dijeni për aktivitetin criminal të huamarrësit të saj në kohën kur banka fitoi barrën (interesin e saj) në aktivitetin/pasurinë që po i nënshtrohet konfiskimit.”
6. Këshilla për juristët e bankave dhe për investitorët institucionalë
Për të minimizuar rreziqet ligjore, bankat dhe juristët duhet të:
● Të ndërmarrin veprime aktive dhe të hartojnë “due diligencë” të thelluar ligjore përpara kreditimeve me të tilla rreziqe;
● Të hartojnë procedura rigoroze për verifikimin e pronësisë dhe historikut të saj.
● Të marrin deklarata noteriale dhe garanci ligjore nga ndërtuesit për origjinën e fondeve.
● Të përdorin marrëveshje paraprake me klauzola mbi transparencën dhe verifikimin penal.
● Të kërkojnë informacion zyrtar nga organet e drejtësisë për ndërtuesin nëse ka procese penale.
● Të kërkojnë të përfaqësohen si palë të interesuara në proceset penale që prekin kolateralin.
7. Konkluzion: Bankat si mbrojtëse të stabilitetit ligjor në një treg ndërtimi në transformim
Në një klimë ku ndërthurja midis ekonomisë formale dhe krimit financiar është e vështirë për t’u ndarë, bankat nuk janë thjesht kreditore — ato janë gardiane të sistemit financiar dhe të sigurisë juridike.
For this reason, it is imperative that the Albanian legal system provide clear mechanisms for protecting the rights of third parties, such as banks, by balancing the need for criminal prosecution with the right to property, legal certainty, and good faith.
Lini një Përgjigje