FLASH
Shkruar nga Pamfleti
ASHK data show that the number of real estate sales transactions declined in 2023. The decline is more pronounced in Tirana, where these transactions were reduced for the second year in a row. However, market participants feel that sales transactions only provide a partial picture of the market. According to them, in the conditions of the large volume of new constructions, a significant part of sales are made with order contracts. The number of real estate sales transactions decreased last year, according to data from the State Agency of Cadastre (ASHK ).
Based on the figures of ASHK, a total of 35,690 real estate sales transactions were registered last year, down 5.8% compared to the previous year. Such a figure proves that the property market suffered a slowdown last year.
ASHK figures prove that the property market reached maximum growth in 2021, with an annual expansion of transactions of 44%. The very high growth may also have been influenced by the comparative base effect, because the first year of the pandemic and the imposed closures brought some restrictions to this market as well.
But the year 2021 brought rapid market growth. The growth continued at a double-digit rate even in 2022, with 14%. This year also marked the peak in the number of transactions, with 37,900 of them.
The year 2023 brought a kind of restraint, but nevertheless the number of transactions remains high and significantly above the levels of the period 2020-2021.
However, it should be borne in mind that a significant part of transactions in the real estate market are also carried out through commission contracts.
This happens in cases where the properties are bought before completion or before their registration in the Cadastre, while the sales contract is concluded at a second moment, after the registration of the property.
Considering the considerable volume of new constructions in recent years, it can be concluded that contract sales also occupy an important part. However, the performance of sales and purchases definitely gives an overview of market trends.
These trends show that, while the real estate market remains dynamic and healthy, the slowdown began to show last year.
In Tirana, sales fell for the second year in a row
Meanwhile, the figures in the capital's largest real estate market show a different trend. The number of real estate sales transactions in Tirana decreased for the second year in a row in 2023.
In ASHK, 20,959 sales were recorded, down 20%, compared to 2022. Even in Tirana, market growth reached its highest point in 2021, with 29,355, with an increase of 43.5% compared to 2020.
But, after 2021, the number of transactions appears in a noticeable decrease and for 2022, the number of transactions has dropped close to the level of 2020.
But, while in the period 2020-2021, sales in Tirana accounted for 88-89% of the total number of transactions in 2023, sales in Tirana account for less than 59% of the market.
However, market experts believe that the performance of sales contracts does not give a complete picture of the real estate market.
The Albanian Real Estate Association (NAREA) estimates that a large part of transactions in Tirana are carried out through commission contracts.
This has a logic, considering the large flow of new constructions in the capital during the last years and the fact that the registration of these properties in the cadastre takes time.
According to NAREA, one of the reasons for the increase in demand for newly built properties is the high level of taxation.
To avoid the 15% tax, many real estate owners are reluctant to sell their properties or seek to declare fictitious prices. But, this can be a problem for buyers, especially for non-residents or for those who finance the purchase with a bank loan.
For this reason, NAREA estimates that the overall performance of the market differs significantly from what the change of ownership transactions indicate.
However, from the above data it can be concluded that in the last two years, the property market is increasingly oriented towards coastal areas. The tourism boom of the post-pandemic period has increased the demand to invest in coastal properties.
INSTAT: The real estate sector grew by more than 11%
Based on preliminary data published by INSTAT, real estate activities continued to grow last year as well. According to INSTAT, the GDP at current prices of this sector reached almost ALL 137 billion, with real growth of about 11.3%.
The related construction sector also showed positive performance and recorded real growth with an average of 9.4% last year. Construction is broader in scope than residential and commercial real estate, but still its performance is indicative and the growth trend of the production of these two groups is similar.
The INSTAT figures actually show a significantly better performance compared to the performance of sales transactions. This may be a confirmation of the fact that the number of sales does not give a complete picture of developments in the market.
This may be related to the significant share of contract sales. Another explanation could be the further increase in prices, which has led to an increase in the volume of the sector, despite the fact that fewer sales contracts have been reported.
NAREA: Duhet ulje e tatimit për të ardhurat nga shitja e pronave
Megjithëse sektori i ndërtimit dhe aktiviteti i pasurive të paluajtshme janë rritur përsëri në vitin 2023, të ardhurat nga Tatimi mbi të Ardhurat Personale mbi transaksionet e pasurive të paluajtshme kanë shënuar rënie më 2023.
Shifrat e raportuara nga Drejtoria e Përgjithshme e Tatimeve tregojnë se në vitin 2023, të ardhurat nga tatimi mbi pasuritë e paluajtshme ranë në 5.45 miliardë lekë, në rënie me pothuajse 23% krahasuar me një vit më parë.
Megjithatë, sipas shpjegimeve nga organet tatimore, të ardhurat nga ky tatim u referohen vetëm individëve dhe personave fizikë tregtarë.
Ndërkohë, investitorët në biznesin e ndërtimeve, të cilët janë regjistruar në organet tatimore si persona juridikë (shoqëri tregtare) me objekt ndërtimin dhe shitjen e pasurive të paluajtshme, nuk janë subjekt i tatimit mbi të ardhurat personale nga kalimi i së drejtës së pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme, por të taksës vendore mbi kalimin e së drejtës së pronësisë për pasuritë e paluajtshme.
Vetëm investitorët në biznesin e ndërtimeve, të cilët janë regjistruar në organet tatimore si subjekte me status person fizik tregtar, janë subjekt i tatimit mbi të ardhurat personale nga kalimi i së drejtës së pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme.
Ata janë gjithashtu subjekt pagues të taksës vendore mbi kalimin e së drejtës së pronësisë për pasuritë e paluajtshme.
Kur pronësia e pasurisë së paluajtshme kalohet për herë të dytë e në vazhdim, për efekt të llogaritjes së fitimit kapital të realizuar llogaritet vetëm diferenca midis vlerës së shitjes së fundit dhe vlerës së blerjes e përcaktuar në kontratën paraardhëse të kësaj pasurie.
Në momentin e transaksionit të shitblerjes së një pasurie të paluajtshme aplikohen taksa mbi kalimin e së drejtës së pronësisë së paluajtshme dhe tatimi mbi të ardhurat personale nga kalimi i së drejtës së pronësisë së paluajtshme.
Pavarësisht kësaj, NAREA vlerëson se rënia e ndjeshme e të ardhurave nga tatimi mbi shitjet janë dëshmi e informalitetit dhe deklarimit të çmimeve fiktive në kontratat e shitjes. Sipas NAREA-s, kjo ndodh për shkak të nivelit të lartë të tatimit mbi të ardhurat nga shitja e pasurive të paluajtshme.
Sipas NAREA-s, është e domosdoshme që shkalla tatimore për këtë kategori të ardhurash të ulet përfundimisht, në nivelin e 3%, të parashikuar në procesin e fundit të rivlerësimit.
Një ulje e tatimit, sipas NAREA-s, do të ndihmonte tregun e pasurive të paluajtshme dhe do të ulte informalitetin dhe deklarimin e çmimeve fiktive në këtë treg.
BSH: Rritja e çmimeve ka frenuar
Çmimet e banesave në gjashtëmujorin e dytë të vitit të kaluar pësuan rënie me 7.6% krahasuar me gjysmën e parë të vitit.
Sipas indeksit Fischer të llogaritur me frekuencë 6-mujore nga Banka e Shqipërisë, me bazë vjetore, çmimet rezultuan ende në rritje, por shkalla e rritjes vjetore u ngadalësua në 3.2%, nga 16.6% që kishte qenë rritja e tyre vjetore në fund të vitit 2022.
Indeksi i çmimeve për pronat e shitura në Tiranë regjistroi rënie prej 10.1% ndaj 6-mujorit të parë të vitit, ndërsa ishte vetëm pak më i lartë në krahasim me vlerën e një viti më parë.
Në 6-mujorin e dytë të vitit 2023, rreth 26% të banesave të shitura janë raportuar të blera nga shtetas jorezidentë. Nga këta, rreth 2/3 rezultojnë shtetas të vendeve të Bashkimit Europian.
Në tërësi, sipas Bankës së Shqipërisë, pesha e blerësve jorezidentë është rikthyer në rritje pas një ecurie në rënie që prej vitit 2020.
Financimi nëpërmjet kredisë bankare ka vijuar të figurojë në një pjesë të mirë të shitjeve të pronave. Sipas agjentëve, ashtu si në periudhën e kaluar, rreth 60% e pronave për banim dhe e atyre për përdorim tregtar të shitura prej tyre janë blerë me hua bankare. Nga këto, në 60% të rasteve, kredia ka mbuluar deri në 60% të vlerës.
Koha mesatare e shitjes së banesave në rang vendi u rrit shumë lehtë në 10.9 muaj nga 10.6 muaj në vrojtimin e mëparshëm.
Në rastin e Tiranës, koha mesatare e shitjes është raportuar e ulur ndjeshëm, në 8.3 nga 10.5 muaj. Koha mesatare për shitjet në zonat bregdetare u rrit lehtë në 10.9 muaj, ndërsa për zonat e tjera, kohëzgjatja e shitjes ishte dukshëm më e lartë sesa në gjashtëmujorin e kaluar, nga 10.9 në 13.6 muaj.
Numri i banesave të reja të regjistruara nga agjentët paraqet një rënie të lehtë në krahasim me periudhën paraardhëse. Balanca neto e atyre që raportojnë rritje të numrit të banesave të regjistruara dhe atyre që raportojnë rënie të numrit të tyre ishte rreth -4.5%, ose pranë nivelit neutral.
Numri i pronave të pashitura, si për banesa, ashtu edhe për godinat tregtare, ka vijuar të shënojë rënie për disa gjashtëmujorë radhazi.
Pritjet për të ardhmen paraqiten pozitive, pavarësisht pasigurive të ndryshme. Agjentët kanë pritje pozitive për ecurinë e tregut në territorin ku ata veprojnë për të ardhmen afatshkurtër dhe për periudhën më afatgjatë (deri në dy vjet).
Informacioni mbi ecurinë e çmimeve dhe vlerësimin e situatës nga ana e agjentëve në tregun e pasurive të paluajtshme merret nëpërmjet vrojtimit në terren të një kampioni të përbërë nga 230 subjekte, që kanë si aktivitet kryesor tregtimin e pronave të paluajtshme.
Subjektet e zgjedhura janë agjentë të zyrave të tregtimit të pasurive të paluajtshme dhe shoqëri ndërtimi, shitjet e të cilave përfaqësojnë rreth 75-80% të xhiros së të gjithë popullatës.
Banka e Shqipërisë realizon hartimin e pyetësorit, si dhe hedhjen dhe përpunimin e rezultateve, ndërkohë që Instituti i Statistikave mbulon intervistimin në terren, proceset kryesore të kampionimit dhe kontrollin fizik të pyetësorëve të plotësuar.
Lejet e ndërtimit, në nivelin më të lartë në 12 vjet, por ulet sipërfaqja e ndërtimit
Numri i lejeve të ndërtimit u rrit përsëri vitin e kaluar dhe arriti nivelin më të lartë që prej vitit 2011.
According to INSTAT data, 1,604 construction permits were granted last year in Albania, an increase of 12.8% compared to the previous year. Building permits increased for the third year in a row, driven especially by the residential construction segment.
However, the number of permits for buildings (buildings with three or more floors) fell to 218, 4% less compared to 2022.
Meanwhile, the number of permits for non-residential buildings increased to 311, from 307 a year ago. The number of permits for hotels, commercial buildings and offices increased, while the number of permits for industrial buildings and other purposes decreased.
The total area of building permits that were approved during the past year also fell, to approximately 2.12 million m², 21% less compared to 2022.
The decline was particularly pronounced in the segment of residential constructions, where the area of permits granted decreased to 1.54 million m², down 26% compared to a year ago.
Even in the group of non-residential constructions, the area of permits fell to 581 thousand m², 2.5% less compared to a year ago./ Monitor
Lini një Përgjigje