FLASH
Shkruar nga Pamfleti
Promotions of touristic Albania on Instagram and TikTok social networks by foreign bloggers, due to cheap costs and natural beauties, significantly increased during 2023 the number of foreign tourists who visited the country.
Lured by cheap prices and higher availability compared to hotels, many foreigners chose to stay in Albania in apartments or holiday homes booked online, through international platforms.
For these reasons, now not only Tirana, but all of Albania, offers a high number of residential structures for daily rent, which have reduced the stock of apartments for long-term rent and have influenced the increase in rental prices, according to Stela Dham. from the international real estate agency "Collier International Albania".
"The phenomenon has negatively affected the central areas of the cities, mainly the capital, because it has definitely removed from the long-term rental stock many apartments that were used for this purpose before.
A more limited stock increases the pressure on rent, which has increased especially in the central areas".
According to data from AirDNA, which analyzes statistics on daily rental accommodation structures from the Airbnb platform, made available to "Monitor", the number of apartments and houses listed for daily rental reached 167 thousand in 2023.
Compared to a year ago, their number increased by 36%. While compared to 2019, the number of houses and apartments listed on AirBnb increased by 1.3 times.
But the development of the short-term rental sector, fueled by booming tourism, is undermining the local housing sector in long-term rental apartments. Real estate agents raise the concern that prices continue to remain high.
By September 2023, according to data from real estate agencies, long-term apartment rental prices increased by 35% compared to 2022.
Rental prices for 1+1 apartments ranged from 350 euros for the suburban areas to 750 euros per month for the former Block area. For the 2+1 apartments, the prices started from 450 euros in the Fresko area to 1,200 euros for the area near the "Air Albania" stadium.
The increase in rental prices has continued even after September last year. MB is the owner of an apartment rented long-term for three students at a price of 250 euros per month. The 1+1 apartment is located in Dajti area.
She claims that from September last year, she increased the rental price by 50 euros due to high demand. She says that during the online publication period, her property has been visited by many individuals looking for a house to rent.
"The current tenants had no specific requirements, other than the requirement to live in a rental property located in the area near the private university where they were studying. The many houses they had visited offered very high prices or were partially furnished or required several months of prepayment".
While rental prices in the areas near the center of Tirana are over 300 euros, according to real estate agent Lorina Rada, from the "Century 21 CPM" agency.
The most affected by the increase in prices remain the locals, as their level is almost unaffordable, for this reason, according to the Rada, many tenants prefer not to change the residential apartment for rent for a long period.
"Within the Little Ring of Tirana, rent prices for 1+1 apartments are over 300 euros, while for 2+1 properties the prices are over 400 euros per month.
Compared to previous years, this beginning of the year there is no increase in prices, but we found that the apartments rented from 2021 to 2022 are not released, because they were taken at cheaper rates than currently."
She claims that the trend of price increases over the years has been influenced by a number of factors, such as the increase in the well-being of Albanians, the increase in investments in rental properties, with the aim of increasing the rent fee, as well as by the increase in the demand of foreigners.
"Foreigners who come to live in Tirana have increased the demand for rent. In Tirana, their number is high, mainly in the peripheral areas. Among the other cities, the most preferred remain Vlora, Saranda and Shkodra".
While Dritan Leka, from "Century 21 CPM", also earlier claimed for "Monitor" that the high demand for apartments for daily rent has greatly influenced the increase in the price of apartments for long-term rent, as well as creating a gap in the properties of cheap
"We noticed that today there is no longer that flow or offer in long-term rental properties. Their owners earn much more, working for daily rent, or giving them for management to companies or individuals who deal with this type of activity", he said.
The increase in demand from foreigners for apartments for daily rent on Airbnb or Booking is driven by cheaper prices than other accommodation structures, according to Stela Dham, from "Colliers International Albania".
"They are more vulnerable to consumers and tourists who mainly came to Albania oriented to cheaper prices compared to other more developed tourism markets, like the ones around us.
These structures accommodate very well families and group travelers who want to be in the same environment. I think that these structures now that they will be part of the declaration and payment of the source tax may have pressure to increase the prices to cover this increased expense, but I think they have to".
More time to find a house in Tirana
In addition to high prices from the decrease in the stock of long-term rental apartments, locals are also facing long periods of time to search for an apartment.
Mesatarisht, një familje shqiptare duhet të shpenzojë dy muaj kohë intensive apo në raste të veçanta afati i kërkimit arrin edhe për 9 muaj për të gjetur një apartament me qira afatgjatë në Tiranë, sipas agjentëve të tregut të pasurive të patundshme.
“Përpara marrjes së një apartamenti me qira, mesatarisht qiramarrësit vizitojnë 3 deri në 5 prona të listuara për dhënie me qira, për shkak të çmimeve dhe mosgjetjes së pronës lehtësisht.
Por me përfundimin e punimeve në një sërë objektesh të reja, koha e gjetjes së apartamenteve me qira ka tendencë të shkurtohet”, nënvizon agjentja e pasurive të paluajtshme, Lorina Rada.
80-85% e shtetasve të huaj që vijnë në vend nuk qëndrojnë në strukturat zyrtare të akomodimit
Të dhënat e INSTAT tregojnë se rreth 80-85% e shtetasve të huaj që vijnë në vend nuk qëndrojnë në strukturat zyrtare të akomodimit. P.sh., në maj hynë në vend 705 mijë shtetas të huaj.
Ndërkohë, vizitorët jorezidentë që qëndruan në strukturat akomoduese ishin 109.4 mijë. Si rrjedhojë, vetëm 15% e tyre kanë qëndruar të paktën një natë në strukturat akomoduese, duke shënuar sërish një rritje nga muajt e mëparshëm, kur treguesi ishte rreth 11%.
Shumica e tyre qëndrojnë në shtëpi me qira, të cilat i marrin nëpërmjet Booking.com ose Airbnb, apo të tjerë mund të jenë emigrantë që rrinë tek të afërmit, apo në shtëpitë që kanë vetë në pronësi.
Edhe pse marrja me qira e një shtëpie apo një strukture tjetër akomodimi nuk është diçka e re për tregun, zhvillimi i këtij biznesi, pas pandemisë, mori hov të madh kudo në botë. Një në katër shtëpi në BE jepet me qira si apartament pushimi, një trend në rritje që filloi gjatë pandemisë.
Të gjithë po i lënë shtëpitë me qira për të huajt, a rrezikohet flluska
Agjentë të tjerë parashikojnë edhe krijimin e flluskës në këtë treg për shkak të mbiofertës dhe çmimeve që vijojnë të mbeten të lira në raport me vendet europiane. Nëse rezervon sot një apartament me qira ditore me Booking, për muajin korrik 2024 në Vlorë, 250 metra larg detit, e gjen me çmime që nisin nga 2,900 lekë/nata deri në 5,200 lekë nata.
Nëse do të kërkosh të rezervosh për të njëjtën periudhë (fillimi i muajit korrik) një apartament me largësi nga deti 300 metra në qytetin e Nicës në Francë çmimi nis 13,000 deri në 18,000 lekë/nata.
Ndërsa çmimet e apartamenteve në qytetin bregdetar të zonës së Pulias, Monopolis (shumë afër me Shqipërinë) me vendndodhje 250 metra larg detit nisin nga 10,000 lekë nata. Në zonën turistike të Greqisë, Kalithea Halkidiki, çmimet nisin nga 5,800 lekë nata.
Operatorët turistikë pohojnë se çmimet janë shumë më të lira se në vendet e tjera dhe me rritjen e presionit për formalizim çmimet të tilla kaq të lira mund ta bëjnë këtë investim të paleverdishëm.
Inflacioni i çmimeve për shezlong, bare dhe restorante nga turizmi
Në Shqipëri, vitin e kaluar, erdhën rreth 3,6 herë më shumë turistë të huaj krahasuar me numrin e popullsisë vendase. Në periudhën janar-dhjetor 2023, sipas të dhënave të INSTAT, numri i shtetasve të juaj që hynë në Shqipëri ishte 10.2 milionë turistë.
Krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit të kaluar, numri i turistëve të huaj u rrit me 33%. Numri i turistëve kulmoi në muajin gusht 2023, ku numri i vizitorëve të huaj arriti në 2 milionë. Në raport me muajin gusht 2022, numri i tyre u rrit 18%.
Por ky bum turistik, sipas përfaqësuesit të Shoqatës së Bareve dhe Restoranteve, Enri Jahja, do të nxisë largimin e vendasve për të pushuar jashtë vendit, për shkak të çmimeve të larta.
Z. Jahja thotë se fluksi i lartë i turistëve, por edhe mungesa e fuqisë punëtore të kualifikuar, në sezonin e kaluar turistik, solli çmime 30% më të larta për baret dhe restorantet e zonave bregdetare.
Sipas përfaqësuesit të bareve dhe restoranteve, çmimet parashikohen të rriten sërish këtë vit ku dhe numri i turistëve pritet të jetë i lartë. Jahja nënvizon se kjo rritje e çmimeve do të nxisë largimin e shqiptarëve për të pushuar jashtë në vende më ekonomike.
“Bumi turistik që patëm sigurisht që do të sillte dhe një rritje të shërbimeve dhe produkteve dhe për vendasit. Të freskëta janë ende ankesat për një shezlong 50 deri në 100 euro dita në Ksamil, duke u bërë një zonë e paprekshme për shumicën e turistëve të brendshëm dhe për një shtrenjtim shumë të madh të menuve të ushqimit.
Si rrjedhojë e bumit turistik të paparashikueshëm dhe mungesës së fuqisë punëtore dhe lëndës së parë, çmimet u shtrenjtuan nga 20 deri në 30%, por parashikohen të kenë një ndryshim tjetër këtë vit, ku priten të ketë më shumë turistë.
Me këtë ritëm, shqiptarët do të jenë të detyruar të marrin çantat dhe të shkojnë jashtë në vende më ekonomike”.
Më e shtrenjtë dhe të blesh një apartament në bregdet, sidomos në jug
Blerja e një apartamenti për t’u dhënë më pas me qira ditore nga agjentët e tregut të pasurive të paluajtshme vlerësohet si një ndër faktorët që po ndikon në rritjen e çmimeve të shitjes në tërësinë e tregut të pronave.
“Në tregun e shitjes së pasurive të paluajtshme, një pronë e cila gjeneron të ardhura shikohet dhe dëshirohet nga blerësit potencialë me një efekt shumë më pozitiv se sa një pronë, e cila blihet në mënyrë spekulative pa gjeneruar të ardhura te sigurta”, shpjegon znj. Dhami.
Por rritja e çmimeve po e bën gjithnjë e më tepër të pamundur për vendasit për të blerë një pronë në jug të Shqipërisë, pasi çmimet vijojnë të mbeten të papërballueshme prej tyre.
Eron Çumani, drejtues i agjencisë imobiliare “Saranda Property”, tha për “Monitor” se 90% të pronave të shituara sezonin e kaluar në Sarandë janë blerë nga të huajt.
“Shumica e blerësve janë nga shtetet e Bashkimit Europian, si Gjermania, Zvicra, Austria, Italia dhe më pas vijojnë blerjet nga çekët dhe polakët. Pjesa më e madhe e tyre e tyre blejnë apartamente për qëllime banimi dhe investimi”.
Sipas z. Çumani, çmimet e larta që shkojnë deri në 2,500 euro/m² që vijojnë ta bëjnë të pamundur blerjen e tyre nga vendasit.
“Si mund të përballohet blerja e një prone nga një vendas me vlerë mbi 150 mijë euro, kur pagat e tyre variojnë nga 600 deri 1,000 euro në muaj dhe bankat nuk të financojnë nëpërmjet kreditimit vlerën e plotë të pronës?
Çmimet aktuale të pronave në Sarandë janë të papërballueshme nga vendasit për shkak të të ardhurave të ulëta”.
Rritja e kërkesës nga të huajt shtrenjtoi vjet me 40% çmimet e apartamenteve dhe vilave në Vlorë dhe Sarandë, sipas drejtuesve të agjencive të pasurive të patundshme. Më shumë rritje pati për çmimet e pronave në resortet e reja në Vlorë dhe Sarandë.
Apartamentet në këto projekte u shitën me çmime 2,500 deri në 3,500 euro/m².
Në vijën e parë të ndërtimit në zonën e Lungomares, çmimet e apartamenteve arritën në 2,800 euro/m² dhe në Sarandë, vlera maksimale e pronës arriti 3,500 euro/m².
Ndërsa vilat elitare me pamje nga deti në zonat e Palasës u shitën me çmim 1,6 milionë euro, nga 1,2 milionë euro që ishte çmimi i tyre në 2022.
Në bregdetin e Durrësit dhe Qerretit, çmimet e pronave në vijën e parë u rritën me 15%. Agjencitë e pasurive të patundshme pohuan se shtrenjtimi i çmimeve erdhi nga kërkesa e lartë e të huajve dhe rritja e kostove nga materialet e ndërtimit.
Rritja e lartë e çmimeve të pronave në bregdet jo vetëm që ka ndikuar te vendasit, duke e bërë të pamundur blerjen e pronave në jug prej tyre, por edhe për të pasurit, të cilët po zgjedhin të investojnë në vende të tjera.
Një ndër tregjet që po zgjerohet më së shumti për diversifikimin e portofolit të investitorëve shqiptarë në pasuri të paluajtshme është Dubai.
Amarildo Stërkaj, drejtues i agjencisë së pasurive të patundshme, “Extra Real Estate” në Dubai, tha për “Monitor” se shumë shqiptarë, kryesisht blerës të pronave për investim, po finalizojnë transaksione në këtë shtet.
Z. Stërkaj thekson se faktori kryesor nxitës nuk janë vetëm çmimet e larta në jug të vendit apo në Tiranë, por arsyeja kryesore mbetet diversifikimi i portofolit në investimeve në Dubai, për shkak të lehtësive fiskale dhe sezonit të gjatë të turizmit.
“Janë të shumtë pronarët shqiptarë të pronave në Jug apo Tiranë që po bëjnë apartamente në Dubai për qëllime investimi me qira afatgjatë dhe qira ditore.
Blerja e apartamenteve me synimin për t’i dhënë me qira ditore mbetet një nga investimet më të favorshme në Dubai, pasi kthimi i vlerës së investimit është 12, 14 deri në 16% në vit, ndryshe nga qiraja afatgjatë që të mundëson kthim investimi 7 deri në 8% në vit.
Përjashtimi nga taksat dhe përdorimi i parasë cash janë ndër faktorët kryesorë që shumë vendas po investojnë në blerje pronash në Dubai. Ndërsa rritja e vlerës së investimit nga rishitja arrin mesatarisht 15 deri në 25% në vit”.
Sipas tij, blerësit shqiptarë të pronave në Dubai, me qëllim diversifikimin e portofolit të investimit, janë kryesisht vendas dhe shtetas shqiptarë që jetojnë në emigracion.
Çmimet e apartamenteve në jug të Shqipërisë nuk kanë diferencë të madhe me ato të Dubait, i kthyer në destinacion “markë”, si për ndërtimet dhe cilësinë e jetesës.
Në një nga zonat rezidenciale në qytetin e Marina Dubai, çmimet e apartamenteve në pranverën e vitit të kaluar nisnin nga 5,100 euro/m², ndërsa në zonën detare afër portit Rashid, çmimet e apartamenteve nisin nga 4,900 euro/m².
Diferencë e ngushtë çmimesh vihet re edhe për apartamentet në resortet luksoze që po ngrihen në jug të vendit.
Sipas të dhënave të marra më herët nga agjencia e pasurive të patundshme “Continental Investments LMD LLC” në Dubai, në kompleksin rezidencial “Marina Living” në qytetin Marina Dubai, prona më e lirë me sipërfaqe 71 metër katror kushton 363,755 euro.
Çmimi për metër katror llogaritet rreth 5,100 euro. Ndërsa vlera maksimale e një apartamenti me sipërfaqe 90 metër katror është 512,942 euro. Çmimi për metër katror llogaritet në vlerën e 5,700 eurove. Zona rezidenciale “Marina Living” ofron shërbime, si: palestra, fushë golfi, shfrytëzimin e pishinës në tarracë, ambiente fëmijësh etj.
Shumë të huaj që më parë parapëlqenin të kishin një shtëpi banimi në Sarandë për shkak të çmimeve të larta, sipas Eron Çumanit nga agjencia imobiliare “Saranda Property”, po orientohen më tepër drejt marrjes së pronave me qira afatgjatë për periudhë disavjeçare.
Z. Çumani pohon se kërkesa më e lartë pritet të nxisë rritjen e çmimit të qirave afatgjatë në Sarandë.
Rekord i 10 milionë shtetasve të huaj në 2023
Hyrja e mbi 10 milionë të huajve në vend gjatë vitit 2023 tashmë është “certifikuar” edhe nga shifrat zyrtare të Institutit të Statistikave.
Vetëm në dhjetor në vend kanë hyrë mbi 616 mijë të huaj me një rritje 57.6 për qind në raport me të njëjtin muaj të vitit të shkuar.
Hyrjet kryesore kanë qenë nga vendet e Europës ku një pjesë e turistëve edhe për shkak të festave janë kryesisht emigrantë që kthehen në vend pranë familjeve dhe të afërmeve.
“Numri i shtetasve të huaj të hyrë në Shqipëri gjatë vitit 2023 është 10.155.640, duke u rritur me 34,6%, në krahasim me vitin 2022. Numri i shtetasve shqiptarë të dalë nga Shqipëria në vitin 2023 është 6.913.347, duke u rritur 17,5%, krahasuar me vitin e mëparshëm
Hyrjet e shtetasve shqiptarë dhe të huaj në territorin shqiptar, në muajin Dhjetor 2023, janë 1.362.511. Ky tregues rezulton me një rritje 41,1%, krahasuar me dhjetor 2022.
Daljet e shtetasve shqiptarë dhe të huaj nga territori i Shqipërisë, gjatë muajit dhjetor 2023, janë 1.152.429, duke shënuar një rritje me 7,7%, krahasuar me të njëjtën periudhë të një viti më parë.
Hyrjet e shtetasve në dhjetor 2023, numri i shtetasve shqiptarë që kanë hyrë në territorin shqiptar është 745.517. Ky numër është rritur me 29,9%, krahasuar me dhjetor 2022.
Numri i shtetasve të huaj që kanë hyrë në territorin shqiptar është 616.994. Ky numër është rritur me 57,6%, krahasuar me dhjetor 2022”, thuhet në publikimin e INSTAT.
Referring to the figures in December 2023, the region with the highest number of foreign nationals entering Albania is the European region with 571,348 citizens, followed by America and East Asia/Pacific, respectively with 9,845 and 2,617 citizens.
Meanwhile, as far as the reasons are concerned, the entries of foreign citizens are: increase, for personal purposes by 58.4%; growth, for vacation purposes, visiting relatives, etc. with 65.1%; increase, for business and professional purposes by 20.4%./ Monitor
Lini një Përgjigje