FLASH
Shkruar nga Klodian Tomorri
Suppose a drug trafficker or corrupt official buys a villa on the country's elite coast. On paper, he buys it for 1,100 euros per square meter, but in reality the real purchase price is much higher. This is the mechanism of money laundering.
The government blocked the revaluation of citizens' properties for almost two years on the grounds that new reference prices for Albania's districts, especially coastal areas, had to be approved.
"There was an initiative to revalue properties, at a reduced rate. The Ministry of Finance considers that before continuing with this process, we should redefine the reference prices of properties for the entire Albanian territory, except for Tirana, which has been updated," declared Finance Minister Petrit Malaj in February 2025.
But when the revaluation law was finally voted on by the Assembly and entered into force last month, the reason that held back the resale of properties for two years was quietly undone.
The government did not approve new reference prices for the coast and other areas of Albania, outside of Tirana, but left in force the old references, which had been made in 2018. Faced with these acrobatics, the Ministry of Finance found an Albanian solution.
"For properties outside Tirana, the revaluation cannot be carried out with reference prices, but only through a private appraiser," Malaj announced two weeks ago, immediately after the revaluation came into effect.
Blocking the secondary construction market for two years for the sake of approving new references and then leaving the old references in force are not random acrobatics. The suspicion is that all this is a huge mafia scheme, which has two direct consequences. First, it has feasted the construction oligarchy with hundreds of millions of euros and secondly, it has left behind a giant trail of evasion and money laundering.
Tax evasion and money laundering route
Reference prices serve three legal purposes.
1-They determine the property tax paid by citizens, which is 0.05 percent of the reference value of the property.
2- They determine the infrastructure impact tax paid by builders, which ranges from 4-8 percent of the floor reference.
3-They determine the profit tax paid by builders, which is calculated as sales minus costs.
Petrit Malaj lied publicly when he blocked the revaluation law in the fall of 2024 on the grounds that new reference prices for the coast and districts outside Tirana needed to be approved. In fact, the new prices were drafted in June 2024. Kapitali is publishing the document.
Tabela më sipër tregon çmimet e referencës për Durrësit, të cilat ishin përgatit që në 2024-ën. Për zonën e Gjirit të Lalzit referenca rritej nga 47.2 mijë lekë për metër katrorë që është niveli ekzistues në 200 mijë lekë ose gati 2100 euro për metër katrorë.
Në bregdetin e Jugut, Dhërmi, Himarë, Palasë, Sarandë, rritjet po ashtu ishin tre deri në katër herë, e ndoshta edhe më shumë. Por miratimi i referencave të reja u bllokua në mënyrë të çuditshme.
Cilat janë pasojat e mosmiratimit të çmimeve të reja të referencës?
Supozoni një ndërtues, i cili ndërton një resort në bregdetin e Lalzit apo të Jugut. Taksa që ai paguan për ndikimin në infrastrukturë, llogaritet mbi vlerën 500 euro për metër katrorë dhe jo 2100 euro sa ishin përcaktuar referencat e reja. Në një resort të madh me qindra vila dhe apartamente, vetëm ndikimi i taksës në infrastrukturë është miliona euro, para që duhet të paguheshin në arkën e shtetit, por përfundojnë në llogarinë e ndërtuesit.
Së dyti, tatimi mbi fitimin. Për shkak të rritjes së kostove në ndërtim, shumica e shitjeve deklarohen mbi referencat ekzistuese, por sërish shumë më pak se sa niveli real i tyre. Supozoni të njëjtin ndërtues, i cili e ka koston e ndërtimit fjala vjen 1 mijë euro për metër katrorë. Ai deklaron kontratat e shitjes me vlerën 1100 euro për metër katror duke i thënë shtetit se unë po shes dy herë mbi çmimin e referencës. Ndërkohë që baza e tatueshme për fitimin është 100 euro për metër katror, pra diferenca mes çmimit të shitjes dhe kostos.
Por nëse qeveria do të kishte miratuar çmimet e reja të referencës, në Gjirin e Lalzit apo në Dhërmi, ndërtuesi ishte i detyruar të deklaronte çmim shitje minimalisht 2100 euro për metër katror. Baza e taksueshme nuk do të ishte me 100 euro për metër, por 1100 euro për metër katrorë.
Pra me referencën e vjetër që u la në fuqi, ndërtuesi i resortit paguan tatim fitimi 15 euro për metër katror që shet. Po të ishte referenca e re do të paguante tatim fitimi 165 euro për metër katrorë të shitur. Kjo është arsyeja se pse u lanë në fuqi referencat e vjetra. Por jo e vetmja.
Tani supozoni një trafikant apo zyrtar të korruptuar, i cili blen vilë në bregdetin elitar të vendit. Në letra ai e blen me 1100 euro metrin katrorë, por në të vërtetë çmimi real i blerjes është shumë më i madh. Ky është mekanizimi i pastrimit të parave.
Nëse do të ishin në fuqi referencat e reja, zyrtari apo trafikanti do të ishin të detyruar të kanlonin me bankë 210 mijë euro për një apartament 100 metër dhe jo 100 mijë euro sa kalojnë sot dhe pjesën tjetër e japin kesh.
Vendimmarrja, gjithmonë në një drejtim
Bllokimi i rivlerësimit me sebepin e referencave hoqi nga tregu për plot dy vjet banesat e qytetarëve, të cilët prisnin hyrjen në fuqi të ligjit për të shitur apartamentet ose banesat e tyre. Kjo la në treg vetëm banesat e reja të ndërtuesve të cilat në transaksionin e parë, nga ndërtuesi tek blerësi, nuk taksohen nga fitimi kapital.
This move created two effects. First, it favored the sale of builders' apartments and second, it enabled prices to be kept artificially high due to the removal of citizens' properties from the market.
So two actions by the government, which only served one purpose, that of the builders. This is a sophisticated operation, which moved hundreds of millions of euros and forced those who put it into practice to also become public servants.
"We are in discussion regarding the new reference prices for areas outside Tirana, as recent tax authorities' inspections of real estate offices in Tirana and beyond have identified differences between the prices registered with the Albanian Property Agency and those resulting in the systems of these offices," Petrit Malaj declared two weeks ago.
So in short, the Minister of Finance is saying that the real sale prices of coastal properties are higher than the new references that were prepared. To this end, the government left in force the old references, which are four times lower than the new ones.
So, since the reference of 2 thousand euros per square meter is lower than the real price, we are leaving the old reference of 500 euros per meter in force. These are the calculations of the government and the Minister of Finance.
Lini një Përgjigje